Vypořádání SJM: lze prodat nemovitost bez souhlasu druhého manžela?

Co je společné jmění manželů a co do něj patří

Společné jmění manželů (SJM) vzniká uzavřením manželství a patří do něj podle § 708 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. v zásadě vše, co v manželství získal kterýkoli z manželů, s výjimkami uvedenými v zákoně. Pokud jste nemovitost koupili za trvání manželství, bývá součástí SJM bez ohledu na to, kdo je zapsán v katastru nemovitostí.

Důležité je rozlišit tři situace:

• nemovitost v SJM – obvykle koupená v manželství z běžných příjmů,
• výlučný majetek jednoho z manželů – například to, co manžel získal před sňatkem, darem nebo děděním,
• nemovitost po vypořádání – po vypořádání SJM může být podílové spoluvlastnictví nebo vlastnictví jednoho z bývalých manželů.

Od toho se odvíjí, zda můžete prodávat sami, nebo potřebujete druhou stranu.

Kdy je souhlas druhého manžela povinný

Správa společného jmění je upravena v § 713 a následujících paragrafech občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Zjednodušeně platí: v běžných záležitostech může jednat každý z manželů sám, k podstatné záležitosti je třeba souhlasu obou. Prodej nebo zatížení nemovitosti, tedy i zástava či věcné břemeno, mezi podstatné záležitosti patří.

V praxi to znamená, že kupní smlouvu k nemovitosti v SJM mají podepsat oba manželé, nebo musí druhý manžel dát k prodeji souhlas. Souhlas je dobré mít písemně a jednoznačně, aby bylo zřejmé, k jaké nemovitosti a za jakých podmínek se vztahuje.

Pozor také na rodinnou domácnost. Podle § 750 občanského zákoníku je k právnímu jednání, které se týká rodinné domácnosti, nebo ke zcizení bytu či domu, který rodina užívá, potřeba souhlas obou manželů. To platí i tehdy, když nemovitost patří jen jednomu z nich.

Kdy můžete prodávat sami

Samostatný prodej připadá v úvahu hlavně v těchto případech:

• nemovitost je váš výlučný majetek a nejde o rodinné bydlení, které užívá rodina (§ 750 občanského zákoníku),
• manželé majetek smluvně vyloučili ze SJM nebo si změnili jeho rozsah, což zákon umožňuje (§ 716 a násl.),
• SJM již bylo vypořádáno a nemovitost připadla jen vám,
• prodáváte pouze svůj spoluvlastnický podíl po vypořádání. Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo před několika lety zrušeno a trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku).

Samotný zápis v katastru nic nerozhoduje. Pokud jste jako jediný vlastník zapsán, ale nemovitost jste získali v manželství, může být přesto součástí SJM. Před jednáním o prodeji si proto ověřte, jak a kdy jste ji nabyli. Výpis z katastru nemovitostí je veřejně dostupný.

Co hrozí při prodeji bez souhlasu

Jedná-li jeden z manželů bez potřebného souhlasu, hrozí, že bude smlouva neplatná. Neplatnosti se zpravidla musí dovolat manžel, který souhlas nedal, a to ve lhůtě stanovené zákonem (§ 714 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Ochrana třetí osoby jednající v dobré víře je omezená, takže ani kupující nemá jistotu.

Praktické důsledky mohou být nepříjemné:

• kupující může o nemovitost přijít, případně se bude domáhat vrácení peněz,
• prodávající může čelit nárokům na náhradu škody,
• spor mezi manžely se prohloubí a prodlouží.

Navíc vlastnické právo přechází až vkladem do katastru nemovitostí podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. Bez řádně podepsané smlouvy a podkladů o souhlasu druhého manžela se vkladu těžko dosáhne. Seriózní kupující proto vždy požaduje podpis nebo souhlas obou manželů.

Jak postupovat, když se manželé neshodnou

Když druhý manžel prodej odmítá nebo nekomunikuje, máte několik možností:

1. Dohoda. Manželé mohou uzavřít dohodu o vypořádání SJM, v níž určí, komu nemovitost připadne nebo že se prodá a výtěžek se rozdělí. Pokud se dohoda týká nemovitosti, vyžaduje písemnou formu a její účinky se pojí s vkladem do katastru (§ 740 a násl. občanského zákoníku).
2. Soud při správě společného jmění. Zákon počítá s tím, že soud může v odůvodněných případech rozhodnout o správě společného jmění nebo nahradit chybějící souhlas, pokud ho druhý manžel odpírá bez vážného důvodu. Konkrétní možnost a postup je vhodné ověřit u advokáta.
3. Zrušení SJM soudem. Ze závažných důvodů může soud zrušit SJM i za trvání manželství (§ 724 a násl. občanského zákoníku) a pak se řeší jeho vypořádání.
4. Vypořádání po rozvodu. Po zániku SJM se majetek vypořádá dohodou, nebo rozhodne soud. Podíly se zpravidla považují za stejné, soud ale přihlíží k péči o rodinu a k tomu, jak se kdo zasloužil o nabytí a udržení majetku (§ 742 občanského zákoníku).

Soudní cesta bývá delší, než lidé čekají. Pokud je to možné, má smysl nejprve zkusit písemnou dohodu, případně za pomoci mediátora nebo advokáta. Širší souvislosti najdete na stránce prodej nemovitosti při rozvodu.

Jak vypadá prodej, když se manželé shodnou

Pokud se manželé na prodeji shodnou, je zbytek obvykle přímočarý. U našeho výkupu probíhá postup takto: nabídku zasíláme do 24 hodin, písemně a nezávazně. Smlouvy a záloha při podpisu bývají obvykle do jednoho až tří dnů. Vklad do katastru trvá zhruba tři až čtyři týdny a doplatek kupní ceny je vyplacen do pěti dnů od vkladu z advokátní úschovy. Právní servis a advokátní úschova jsou bez poplatků, bez oprav a vyklízení.

Platba probíhá bezhotovostně. Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.), proto se u nemovitostí nepoužívá. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Daň z příjmů z prodeje se řídí zákonem č. 586/1992 Sb. (rozhoduje například časový test a využití k bydlení); konkrétní situaci si ověřte na Finanční správě nebo u daňového poradce.

Chcete-li vědět, jak celý proces probíhá, podívejte se na časté dotazy nebo na stránku o nás. Tento článek je obecným výkladem a nenahrazuje individuální právní radu advokáta.