Osobní exekuce a dům s hypotékou: kolik peněz vám zbyde z prodeje

Osobní exekuce a zástava: v čem je rozdíl

Banka s hypotékou a exekutor vymáhající osobní dluh mají každý jiné postavení: banka má dům jako zástavu, ostatní věřitelé ho získávají až exekucí.

Hypotéka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti (občanský zákoník č. 89/2012 Sb., § 1309 a násl.). Pokud přestanete splácet, může banka zástavu vymáhat, tedy prodat dům a uspokojit se z výtěžku. Tomu se v praxi říká vymáhání zástavy.

Osobní exekuce (například pro dluh na daních, pojistném nebo půjčce) míří na celý váš majetek: účet, mzdu i nemovitost. Řídí se exekučním řádem č. 120/2001 Sb. a při prodeji nemovitosti přiměřeně občanským soudním řádem č. 99/1963 Sb. Exekutor nemá přednost před bankou jen proto, že dluh vymáhá. Banka s hypotékou zůstává před ním.

V jakém pořadí se z prodeje platí

Z kupní ceny se obvykle hradí nejdřív hypotéka, pak náklady exekuce a ostatní pohledávky a zbytek připadne vám.

Při dražbě nemovitosti v exekuci rozhoduje o rozdělení výtěžku rozvrh podle občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., který stanoví pořadí pohledávek. Zástavní věřitelé jsou uspokojeni z výtěžku zástavy před běžnými věřiteli. Při prodeji z volné ruky se pořadí řeší dohodou a vyplacením z advokátní úschovy, ale logika zůstává stejná.

1. Hypoteční banka (jistina, úroky, případné poplatky za předčasné splacení).
2. Náklady exekuce a odměna exekutora.
3. Další exekuce a pohledávky, například finanční úřad nebo zdravotní pojišťovna, podle pořadí.
4. Zbytek ve váš prospěch.

Přesné pořadí závisí na tom, jaké další zástavy a exekuční příkazy jsou na domě zapsané. Proto je důležitý list vlastnictví.

Kolik vám zbyde: jednoduchý výpočet

Zbytek je výtěžek z prodeje minus všechny dluhy a náklady, které se z něj musí uhradit.

Vzorec je jednoduchý: kupní cena minus zbývající hypotéka minus náklady exekuce minus ostatní exekuce a případné další náklady prodeje. Výsledek může být kladný, nulový, nebo dluhy cenu převýší.

Pokud dluhy cenu převýší, zbytek dluhu nezmizí. Po prodeji zůstane vůči věřitelům nesplacený a exekuce pokračuje na další majetek. Řešením může být oddlužení podle insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb. O vhodném postupu ale rozhoduje konkrétní situace; vhodné je poradit se s advokátem nebo insolvenčním správcem.

Daňový dopad prodeje (časový test, využití k bydlení) posuzuje zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. Jde o obecné pravidlo, konkrétní situaci ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.

Prodej sám, nebo dražba

Prodej z volné ruky bývá pro dlužníka obvykle výhodnější, protože ovlivní cenu i čas; dražba je řízena soudem nebo exekutorem.

Dražba může skončit nižší cenou, a tím i menším zbytkem pro vás. Pokud je dražba už nařízená, čas pracuje proti vám, jak popisuje stránka o rychlém prodeji před dražbou.

Nejčastější omyly

Většina obav z prodeje vychází z několika nepřesností.

• „Exekutor dostane peníze první.“ Ne, banka se zástavním právem je zpravidla před ním.
• „Dům v exekuci nejde prodat.“ Jde, ale po exekučním příkazu nelze s nemovitostí volně nakládat; postup se řeší s exekutorem a oprávněnými, často přes advokátní úschovu.
• „Prodejem se dluhů zbavím.“ Zbavíte se jich jen do výše výtěžku.
• „Peníze dostanu v hotovosti.“ Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.); seriózní prodej probíhá bezhotovostně.
• „Vlastníkem je kupující po podpisu.“ Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.).

Postup při prodeji nemovitosti se zástavou je shrnut na stránkách o výkupu se zástavou a o výkupu s hypotékou.

Jak probíhá výkup domu v exekuci

Při výkupu se věřitelé vyplácejí z advokátní úschovy, takže víte, kam peníze putují.

1. Nabídku obdržíte do 24 hodin, písemně a nezávazně.
2. Smlouvy se podepisují a záloha se vyplácí obvykle do 1–3 dnů.
3. Vklad do katastru trvá zhruba 3–4 týdny; průměrná doba je zhruba 22 dní a katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka.
4. Doplatek kupní ceny přijde do 5 dnů od vkladu z advokátní úschovy.

Ze složené ceny advokát vyplatí banku a exekutora podle dohody a zbytek zašle vám. Advokátní úschova a právní servis jsou bez poplatků, bez oprav a vyklízení. Zálohu při podpisu je vhodné použít podle dohody s věřiteli a advokátem.

Co udělat teď

Nejdřív zjistěte přesnou výši všech dluhů, pak požádejte o posouzení.

1. Vyžádejte si od banky vyčíslení hypotéky k předčasnému splacení.
2. Od exekutora si vyžádejte přehled všech exekucí a nákladů.
3. Stáhněte si list vlastnictví a zkontrolujte zástavy a omezení.
4. Připravte hypoteční smlouvu, exekuční příkazy a případné nařízení dražby.
5. Vyplňte formulář pod článkem. Nezávaznou nabídku nebo posouzení dostanete přes něj, bez nátlaku.

Další odpovědi najdete v častých dotazech.