Koupě nemovitosti pouze jedním z manželů: má na ni nárok druhý z nich?
Publikováno 10. 11. 2026 · Read in English
Pokud manžel koupil byt za trvání manželství, spadá zpravidla do společného jmění manželů, i když je v katastru zapsán jen on. Byt koupený před sňatkem nebo z peněz, které do společného jmění nepatří, bývá jeho výlučným majetkem. Rozhoduje tedy zákon, nikoli to, čí jméno je na kupní smlouvě.
Shrnutí
- Nemovitost koupená za trvání manželství obvykle patří do společného jmění manželů (§ 709 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.), i když kupuje jen jeden z nich.
- Výjimkou je například dar, dědictví, věc sloužící osobní potřebě jednoho z manželů nebo koupě z jeho výlučných peněz (§ 710).
- Byt koupený před sňatkem je výlučným majetkem kupujícího, ale společné splátky mohou při vypořádání založit nárok na vyrovnání.
- Zápis v katastru nemovitostí nic nemění na tom, komu věc podle zákona patří, ale může ovlivnit ochranu třetí osoby, která od zapsaného vlastníka nabývá.
- Prvním krokem je zjistit datum koupě, datum sňatku a zdroj peněz a případně se poradit s advokátem.
Kdo je v katastru, ještě neurčuje, komu byt patří
Zápis jen jednoho z manželů v katastru neznamená, že druhý manžel nemá k bytu žádná práva.
Vlastnické právo k nemovitosti sice vzniká vkladem do katastru nemovitostí (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.), ale to, zda věc patří do společného jmění manželů, určuje občanský zákoník č. 89/2012 Sb. Kupní smlouva a návrh na vklad se často podepisují jen na jednoho z manželů, přesto může jít o majetek společný.
Rozhoduje hlavně časová souvislost se sňatkem a původ peněz, z nichž byl byt zaplacen.
Koupě za trvání manželství: byt obvykle patří do SJM
Co jeden z manželů nabyde za trvání manželství, tvoří zpravidla společné jmění manželů (SJM).
Podle § 709 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. do SJM patří majetek nabytý jedním nebo oběma manžely za trvání manželství. Nezáleží na tom, kdo je uveden jako kupující. Manželka tak může mít k bytu stejná práva jako manžel, i když ve smlouvě nefiguruje.
Z toho plyne několik praktických důsledků:
- o běžné správě společného majetku mohou rozhodovat manželé samostatně, k významnějším krokům je ale potřeba souhlasu druhého z nich (§ 713 až 715),
- prodej nebo zatížení bytu zástavou obvykle patří mezi významné kroky, k nimž je souhlas druhého manžela nutný,
- při zániku SJM, například rozvodem, se byt zahrne do vypořádání (§ 740 a násl.) a podíly jsou zásadně stejné, soud však může přihlédnout k péči o rodinu a k tomu, jak se který z manželů o majetek zasloužil (§ 742).
Kdy byt do SJM nepatří, přestože byl koupen v manželství
I byt koupený za trvání manželství může být výlučným majetkem jednoho z manželů, pokud to zákon nebo dohoda manželů zakládá.
Výjimky upravuje § 710 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Týká se to především případů, kdy:
- byt byl pořízen z darovaných nebo zděděných peněz či z jiného výlučného majetku kupujícího,
- jde o věc sloužící výhradně osobní potřebě jednoho z manželů (u bytu to bývá spíše výjimečné),
- manželé mají smlouvu o zúžení SJM nebo jiné úpravě majetkového režimu (§ 716 a násl.).
Kupující by v takovém případě musel prokázat, z čeho byt zaplatil. Pokud se o původu peněz vedou spory, bývá důležité mít doklady: výpisy z účtů, darovací smlouvu, potvrzení o dědictví.
Koupě před sňatkem: byt je zpravidla jen jeho
Byt, který si manžel koupil ještě před sňatkem, je jeho výlučným majetkem a druhému manželovi po sňatku automaticky nevzniká vlastnické právo.
SJM se týká majetku nabytého za trvání manželství. Co měl kdokoli z manželů před svatbou, zůstává jen jeho. Samotný sňatek na tom nic nemění.
I zde je ale třeba být opatrný:
- pokud se hypotéka nebo jiné splátky za byt platily během manželství ze společných příjmů, může mít druhý manžel při vypořádání nárok na vyrovnání (§ 742 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.),
- společně investované peníze do rekonstrukce mohou být předmětem podobného nároku,
- právo užívat byt jako rodinnou domácnost má druhý manžel po dobu manželství i tehdy, když vlastníkem není.
| Situace | Komu byt zpravidla patří | Co může mít druhý manžel |
|---|---|---|
| Koupě za trvání manželství z běžných příjmů | SJM obou manželů | Stejná práva ke správě i při vypořádání |
| Koupě za trvání manželství z daru nebo dědictví | Výlučně kupujícímu | Případně nárok na vyrovnání, pokud se do bytu investovaly společné peníze |
| Koupě před sňatkem | Výlučně kupujícímu | Nárok na vyrovnání za splátky nebo investice ze SJM |
Jak si svá práva prakticky ověřit a chránit
Nejdůležitější je nejprve zjistit fakta a nic nepodepisovat bez porozumění.
- Zjistěte stav v katastru. Výpis z listu vlastnictví získáte přes nahlížení do katastru nemovitostí na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Uvidíte vlastníka, datum vkladu a případné zástavní právo.
- Porovnejte data. Srovnejte datum sňatku (oddací list) s datem uzavření kupní smlouvy a vkladem do katastru.
- Zjistěte zdroj peněz. Pokud je to možné, vyžádejte si informace o tom, zda šlo o hypotéku, úspory, dar nebo prodej jiného majetku.
- Odmítněte podepsat, čemu nerozumíte. Souhlas s prodejem nebo zástavou bytu v SJM je právně závažný krok.
- Poraďte se s advokátem. Při sporu o povahu majetku se lze obrátit na soud s určovací žalobou podle § 80 občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb.
Důležité: pokud manžel zapsaný v katastru byt prodá bez vašeho souhlasu, může být neplatnost takového jednání sporná. Nabyvatele totiž může za určitých podmínek chránit důvěra v zápisy v katastru (§ 984 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Čím dříve se o situaci dozvíte, tím větší prostor máte jednat.
Co dělat při rozvodu a při prodeji takového bytu
Při rozvodu se byt v SJM obvykle vypořádá dohodou nebo soudem a při prodeji musí být zajištěn souhlas obou manželů.
Pokud se rozvádíte, můžete si byt rozdělit tak, že jeden z manželů druhého vyplatí, nebo ho prodáte a peníze rozdělíte. Více se věnujeme na stránce prodej nemovitosti při rozvodu. Případné další otázky najdete v častých dotazech.
Pokud byt patří do SJM a chcete jej prodat výkupem, počítejte s tím, že jednání musí zahrnovat oba manžely. Postup popisujeme na stránce jak funguje výkup nemovitosti: nabídka přichází do 24 hodin, je písemná a nezávazná, platba probíhá bezhotovostně přes advokátní úschovu.
O daňových dopadech prodeje, například o časovém testu a o tom, zda jste v bytě bydleli, se informujte u Finanční správy nebo u daňového poradce (zákon č. 586/1992 Sb.).
Co udělat teď
Začněte přípravou podkladů a ověřením faktů, teprve potom se rozhodujte o dalším postupu.
- připravte oddací list, kupní smlouvu (nebo její datum) a aktuální výpis z katastru,
- shromážděte doklady o financování bytu, například smlouvu o hypotéce a výpisy splátek,
- sepište si, kdo byt užívá a zda je na něm zástavní právo nebo dluh,
- pokud je spor o majetek, vyhledejte advokáta, který se zabývá rodinným právem.
Pokud byste chtěli byt prodat a potřebujete znát, za jakých podmínek by mohl být vykoupen, vyplňte formulář pod článkem. Nezávaznou nabídku nebo posouzení situace od nás dostanete písemně, bez závazku a bez tlaku na rozhodnutí.