Koupit si manželův podíl během rozvodu: smlouva, ocenění a zápis do katastru

Nejdřív zjistěte, v jakém režimu nemovitost vlastníte

Správný postup se liší podle toho, zda nemovitost patří do společného jmění manželů, nebo zda jde o podílové spoluvlastnictví. Výpis z katastru nemovitostí a případná manželská smlouva ukážou, jak je to ve vašem případě.

• Společné jmění manželů: zaniká zánikem manželství, tedy rozvodem (§ 736 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Nemovitost se pak vypořádává dohodou podle § 740 a násl., nebo rozhodnutím soudu. S dohodou proto neodkládejte.
• Podílové spoluvlastnictví: každý z vás vlastní svůj podíl a ten lze převést běžnou kupní smlouvou (§ 2079 a násl. občanského zákoníku).

Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno novelou občanského zákoníku. Manžel proto není povinen nabídnout podíl nejdřív vám, ale u podílu získaného děděním platí zvláštní pravidlo na šest měsíců podle § 1124. Pokud ho koupit chcete, domluvte se včas, ať se podíl nedostane třetí osobě.

Ocenění: proč a jak získat posudek znalce

Znalecký posudek není při dohodě manželů povinný, ale je nejlepší ochranou před pozdějším sporem o cenu. Oba vidíte stejné číslo a nikdo nemusí věřit odhadu druhé strany.

1. Vyberte znalce v oboru ocenění nemovitostí, který je zapsaný v seznamu znalců vedeném soudy (přehled najdete na webu justice.cz).
2. Domluvte se s manželem, kdo posudek zadá a kdo ho zaplatí; nejspravedlivější bývá společné zadání.
3. Připravte výpis z katastru, popis stavu, případné stavební změny a údaje o věcných břemenech či zástavách.
4. Ujasněte si, že posudek určí hodnotu celé nemovitosti i podílu; podíl může být kvůli spoluvlastnictví oceněn jinak než prostý poměr z celku. Nechte si od znalce vysvětlit, jakou metodou postupoval.

Cena v kupní smlouvě se nemusí s posudkem shodovat, ale rozdíl je dobré mít zdůvodněný, třeba tím, že přebíráte dluh nebo se vzdáváte nároku jinde.

Kupní smlouva nebo dohoda o vypořádání: co v ní musí být

Smlouva musí být písemná, jednoznačně určit nemovitost, podíl, cenu a způsob jejího zaplacení. Při převodu nemovitosti se běžně žádají úředně ověřené podpisy, aby šla smlouva přijmout ke vkladu.

• přesné označení stran, nemovitosti (katastrální území, číslo listu vlastnictví, parcela, jednotka) a převáděného podílu,
• kupní cena a termín platby, nejlépe bezhotovostně; hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.),
• prohlášení o věcných břemenech, zástavách, nájemcích a dluzích spojených s nemovitostí,
• úprava hypotéky, pokud existuje, včetně souhlasu banky,
• ujednání o předání nemovitosti a o tom, kdo hradí poplatky a energie,
• souhlas k vkladu a pověření k podání návrhu.

Jestliže řešíte celé společné jmění, je lepší sepsat dohodu o vypořádání, která pokryje i další majetek a dluhy. Chyba v jedné klauzuli může totiž zablokovat vklad.

Zápis do katastru a platba z úschovy

Podíl je váš až po vkladu do katastru nemovitostí, ne po podpisu smlouvy. Postupujte podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb.

Aby nikdo nenesl riziko, že zaplatí a vklad neproběhne, nebo naopak převede a nedostane peníze, využijte advokátní nebo notářskou úschovu. Peníze se z ní vyplatí po vkladu.

Daně, hypotéka a nejčastější chyby

Daň z nabytí nemovitých věcí už neplatíte, ale pro prodávajícího může vzniknout otázka daně z příjmů. Daň z nabytí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.

Zda je příjem manžela z prodeje podílu osvobozen, rozhoduje zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., zejména časový test a využití nemovitosti k bydlení. Konkrétní případ ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce, protože u vypořádání se podmínky posuzují individuálně.

Nejčastější chyby:

• podpis smlouvy bez souhlasu banky, ačkoli je nemovitost zastavena,
• cena bez posudku a následný spor o doplatek,
• neřešený hypoteční dluh, za který ručíte oba i po rozvodu,
• platba mimo úschovu nebo v hotovosti nad zákonný limit,
• nedoložené exekuce či zástavy na manželově podílu; ty by mohly vklad zmařit nebo vám zůstat jako zátěž,
• nezohledněné nové poměry, např. výživné či užívání bytu pro děti.

Právníka nebo advokáta potřebujete zejména tehdy, když je na podílu exekuce či insolvence (exekuční řád č. 120/2001 Sb., insolvenční zákon č. 182/2006 Sb.), když se nedohodnete na ceně, nebo když je ve hře hypotéka.

Co dělat, když si podíl nemůžete dovolit

Pokud na odkup podílu nemáte prostředky, existují i jiné cesty než prodej třetí osobě za cokoli. Můžete se s manželem dohodnout na splátkách, na vyplacení z hypotéky nebo na prodeji celé nemovitosti a rozdělení výtěžku.

Přehled možností najdete na stránce Prodej nemovitosti při rozvodu. Průběh případného výkupu celé nemovitosti vysvětluje Jak funguje výkup a další odpovědi najdete v často kladených dotazech.

U výkupu přes náš web platí: nabídka přijde do 24 hodin, písemně a nezávazně, záloha se vyplácí při podpisu smlouvy a doplatek do 5 dnů od vkladu z advokátní úschovy, bez poplatků, oprav a vyklízení.

Co udělat teď

Začněte podklady a rozhovorem s manželem, ne podpisem.

1. Stáhněte si aktuální výpis z katastru a zjistěte, zda je nemovitost ve společném jmění, nebo ve spoluvlastnictví.
2. Vyžádejte si od banky informaci o hypotéce a podmínkách převzetí dluhu.
3. Domluvte se na znalci a ceně.
4. Nechte návrh smlouvy zkontrolovat právníkem.
5. Počítejte s úschovou a časem na vklad.

Pokud zvažujete prodej celé nemovitosti, nezávaznou nabídku nebo posouzení dostanete přes formulář pod článkem. Nic vás nezavazuje a o dalším postupu rozhodnete sami.