Prodej pronajatého bytu během rozvodu: nemusíte čekat na odchod nájemníka
Publikováno 21. 10. 2026 · Read in English
Pronajatý byt můžete prodat i během rozvodu a nemusíte čekat, až nájemník odejde. Podle § 2221 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. vstoupí kupující do nájemní smlouvy na místo dosavadního pronajímatele, takže není třeba dávat výpověď ani byt vyklízet. Pokud je byt ve společném jmění manželů, potřebujete k prodeji souhlas obou manželů.
Shrnutí
- Nájemní smlouva prodejem bytu nekončí, nový vlastník přebírá práva i povinnosti pronajímatele (§ 2221 zákona č. 89/2012 Sb.).
- Výpověď nájemníkovi ani vyklízení bytu k prodeji nejsou potřeba.
- Je-li byt ve společném jmění manželů, je k prodeji zpravidla nutný souhlas obou manželů.
- Vlastnictví přechází až vkladem do katastru, doplatek jde z advokátní úschovy.
- Daňové dopady prodeje je dobré předem probrat s daňovým poradcem nebo Finanční správou.
Musím čekat, až nájemník odejde?
Ne. Je to častý omyl: mnoho lidí si myslí, že obsazený byt se prodat nedá, nebo že je nejdřív nutné nájemníka vypovědět. Zákon to nevyžaduje. Prodej bytu a nájemní vztah jsou dvě oddělené věci.
Podle § 2221 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. nabyvatel pronajaté věci vstupuje do práv a povinností pronajímatele. Nájemník tedy bydlí dál za podmínek, které má ve smlouvě, a nájemné posílá novému vlastníkovi. Vy se tak můžete soustředit na rozvod a vypořádání majetku, aniž byste řešili vyklízení.
Pokud nájemní smlouva později skončí (například uplynutím sjednané doby), je to věc mezi nájemníkem a novým vlastníkem. Po dokončení prodeje se vás už netýká.
Co se s nájemní smlouvou při prodeji stane
Smlouva zůstává beze změny. Nový vlastník nemůže jednostranně změnit výši nájemného ani další podmínky, pokud to smlouva nebo zákon nepřipouštějí. Nájemník má jistotu, že se jeho situace kvůli prodeji nezhorší.
V praxi je dobré vyřešit tyto věci:
- Kauce (jistota). Ověřte, kde je uložená a komu se při prodeji předá. Řešení se zapisuje do kupní smlouvy nebo předávacího protokolu.
- Nájemné za období kolem převodu. Dohodněte, od kterého dne náleží novému vlastníkovi.
- Informování nájemníka. Nájemník by měl dostat písemné oznámení o změně pronajímatele a o tom, kam má nájemné posílat.
- Předání dokladů. Nájemní smlouva, předávací protokol, stavy měřidel a případné zálohy na služby.
Rozvod a souhlas druhého manžela
Zásadní otázkou není nájemník, ale to, komu byt patří. Pokud byl koupen za trvání manželství, zpravidla spadá do společného jmění manželů. K nakládání s takto významným majetkem, jako je nemovitost, je podle úpravy společného jmění v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. (zejména § 714) potřeba souhlas obou manželů. Bez něj by mohla být smlouva napadnutelná.
Pokud byt patří jen jednomu z vás (například z dědictví, z darování nebo ho máte z doby před sňatkem), rozhoduje vlastník samostatně. Přesto si ověřte stav v katastru nemovitostí a s právníkem posuďte, zda se byt do vypořádání nepromítá.
Společné jmění manželů zaniká zánikem manželství a následně se vypořádává. Můžete se dohodnout, že se byt prodá a výtěžek rozdělí. Takový postup bývá jednodušší než vyplácení jednoho z vás druhým. Více najdete na stránce Prodej nemovitosti při rozvodu.
Byt s hypotékou nebo zástavou
Hypotéka prodej nevylučuje. Zástavní právo banky je zapsáno v katastru a při prodeji se zpravidla řeší tak, že se dluh splatí z kupní ceny a banka následně vydá souhlas s výmazem zástavy. Peníze obvykle jdou z advokátní úschovy nejprve bance a zbytek vám, případně oběma manželům.
Je dobré mít od banky aktuální výši zůstatku. Pokud splácení nezvládáte a hrozí dražba, s jednáním neotálejte, čím dřív začnete, tím víc možností máte. Viz rychlý prodej před dražbou.
Jak prodej obsazeného bytu probíhá
Výkup bytu s nájemníkem probíhá podobně jako běžný prodej, jen kupující počítá s tím, že byt převezme obsazený. Podrobnosti jsou na stránce Výkup nemovitosti s nájemníkem, celý proces popisuje Jak to funguje. Stručně:
- Nabídka. Po poskytnutí základních údajů o bytu a nájmu dostanete nabídku do 24 hodin, písemně a nezávazně.
- Podpis smluv. Podpis smluv a záloha při podpisu obvykle proběhnou do 1–3 dnů. Je-li byt ve společném jmění, podepisují oba manželé.
- Vklad do katastru. Vlastnické právo přechází až vkladem. Podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. nesmí katastrální úřad rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka. Celé řízení trvá zhruba 3–4 týdny.
- Doplatek. Doplatek kupní ceny je vyplacen z advokátní úschovy do 5 dnů od vkladu.
Platba probíhá bezhotovostně přes advokátní úschovu. Hotovostní platba je podle zákona č. 254/2004 Sb. omezena na 270 000 Kč za den, proto se u prodeje bytu hotovost prakticky nepoužívá. Advokátní úschova a kompletní právní servis jsou bez poplatků, bez oprav a bez vyklízení.
Daně a na co nezapomenout
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Prodávající ale může řešit daň z příjmů podle zákona č. 586/1992 Sb. Zda je příjem z prodeje osvobozen, závisí obecně na časovém testu (jak dlouho jste byt vlastnili) a na tom, zda v něm bylo vaše bydlení. U pronajímaného bytu je proto nutné situaci posoudit individuálně. Obraťte se na Finanční správu nebo daňového poradce, ideálně před podpisem smlouvy.
Dohodněte také, jak se výtěžek mezi manžely rozdělí, a nechte to písemně zachytit. Podobnou situaci popisuje případová studie rodinného domu po rozvodu.