Jak koupit partnerův podíl v bytě během rozvodu, když nechcete prodávat cizímu

Proč nejde o „odkup podílu“ v pravém slova smyslu

V běžné řeči se říká, že chcete „koupit partnerův podíl“. Právně je to ale přesnější jinak. Byt, který manželé nabyli za trvání manželství, bývá zpravidla ve společném jmění manželů (SJM). V něm nejsou samostatné podíly: věc patří oběma společně, dokud se jmění nevypořádá.

Teprve po zániku SJM, například rozvodem, se řeší, komu byt připadne a kolik druhý z manželů dostane jako vyrovnání. Pravidla vypořádání najdete v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb., zejména v § 740 a následujících. Pokud byt vlastníte jako klasické spoluvlastnictví (třeba jste ho koupili před svatbou společně), postup se liší a řídí se pravidly o spoluvlastnictví.

Praktický význam to má hlavně v tom, že nejdřív je třeba si ujasnit, v jakém režimu byt vlastníte. Informaci najdete ve výpisu z katastru nemovitostí; zapsáno bývá, že vlastníky jsou manželé v SJM.

Postup krok za krokem

1. Ověřte stav bytu. Zjistěte z listu vlastnictví, kdo je zapsán, zda je na bytě zástava (hypotéka), exekuce nebo jiné omezení.
2. Domluvte se na principu. Bývalí manželé se shodnou, že byt připadne vám a druhý manžel dostane finanční vyrovnání.
3. Nechte byt ocenit. Vhodný je znalecký posudek nebo alespoň odhad od nezávislého odborníka, aby cena nebyla předmětem pozdějších sporů.
4. Sepište dohodu o vypořádání SJM. Obsahuje popis bytu, určení, komu připadne, výši a termín vyrovnání a vypořádání dalších věcí a dluhů.
5. Podepište a podejte návrh na vklad. Změnu vlastnictví zapíše katastrální úřad.
6. Uhraďte vyrovnání způsobem, který jste sjednali, nejlépe bezhotovostně.

Doporučujeme, aby dohodu připravil advokát nebo notář. Dohoda o nemovitosti je závazná dlouhodobě a chyby se napravují obtížně.

Dohoda mezi expartnery versus prodej třetímu

Rozdíl je podstatný. Při prodeji cizí osobě hledáte kupce, řešíte prohlídky, vyklizení a cenu určuje trh. Při vypořádání mezi manžely se neprodává nikomu třetímu a nevzniká potřeba dražby. Cena se dá dohodou určit podle posudku a obě strany ji přijmou.

Soud do věci vstupuje, jen když se manželé nedohodnou. Pak může o vypořádání rozhodnout na návrh některého z nich a podle okolností třeba přikázat byt jednomu z manželů za náhradu, nebo nařídit jeho prodej. Soudní cesta bývá delší, dražší a méně předvídatelná, proto má dohoda smysl.

Dražba se týká jiné situace: byt je dražen třeba kvůli dluhu, a v takovém případě je nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., pro exekuce přiměřeně). To je důvod, proč je lepší dluhy řešit včas.

Cena, peníze a hypotéka

Jak určit vyrovnání

Zákon nevyžaduje, aby se vyrovnání vždy dělilo přesně na půl. Manželé se mohou dohodnout i jinak, soud by ale při sporu přihlížel k tomu, jak se každý z nich staral o rodinu a o společný majetek. Dohodou se vyhnete nejistotě. Do výpočtu zahrňte i zbývající dluh z hypotéky a další společné závazky.

Byt zatížený hypotékou

Pokud je na bytě zástava, zeptejte se banky, zda souhlasí s tím, že dlužníkem zůstanete pouze vy. Banka bude zkoumat, jestli splácení zvládnete sami. Bez jejího souhlasu se druhý manžel z dluhu neuvolní. Pokud vám nevyjde úvěr, hledá se jiné řešení, například refinancování. Podrobnosti k této situaci najdete na stránce o výkupu nemovitosti s hypotékou, případně v případové studii o domu s hypotékou po rozvodu.

Platba

Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.). Při vyšších částkách se proto platí převodem, případně přes advokátní úschovu, která chrání obě strany: peníze se uvolní až po zápisu do katastru.

Katastr, termíny a daně

Vlastnické právo k bytu přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po dvaceti dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.). Průměrná doba vkladu je zhruba dvaadvacet dní, počítejte tedy s několika týdny.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), nabytí bytu tedy touto daní nezatíží. Co se týká daně z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.), na vypořádání i případný pozdější prodej se mohou vztahovat obecná pravidla, například časový test nebo využití k bydlení. Konkrétní dopady vám spolehlivě upřesní Finanční správa nebo daňový poradce, protože záleží na vašich okolnostech.

Mějte také na paměti, že obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno. Trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku). Při vypořádání SJM tedy s předkupním právem počítat obvykle nemusíte.

Když dohoda nevyjde nebo na odkup nemáte prostředky

Nedaří-li se dohodnout nebo nemáte jak vyrovnání zaplatit, nejste bez možností. Můžete zkusit mediaci, požádat o prodloužení splátek se zajištěním, nebo zvážit prodej a rozdělení výtěžku. Prodej se pak dá provést klidně a v domluveném termínu, bez tlaku dražby.

Pokud by to přicházelo v úvahu, přehled situace a možností najdete na stránce prodej nemovitosti při rozvodu. U výkupu funguje postup tak, že nabídka přijde do 24 hodin, písemně a nezávazně, a podpis smluv a záloha bývají obvykle do jednoho až tří dnů. Vklad trvá zhruba tři až čtyři týdny a doplatek přichází do pěti dnů od vkladu z advokátní úschovy. Celý průběh je popsán na stránce Jak to funguje. Pokud potřebujete peníze rychle, například na vyrovnání, podívejte se na rychlé řešení; další odpovědi jsou v častých dotazech.

Žádné z těchto řešení nevolte pod časovým tlakem. Rozvod je náročný a krok s tak velkým dopadem má smysl konzultovat s advokátem.