Prodej domu s hypotékou po rozvodu: kdo splácí a co se děje s penězi
Publikováno 11. 10. 2026
Do prodeje dům dál splácejí ti, kdo jsou dlužníky podle úvěrové smlouvy, tedy obvykle oba bývalí manželé, a rozvod na tom sám nic nemění. Při prodeji se z kupní ceny nejdřív splatí zbytek úvěru, banka souhlasí s výmazem zástavního práva a teprve to, co zbude, se rozdělí mezi bývalé manžele.
Shrnutí
- Rozvod nezmění vztah k bance: za hypotéku odpovídají dál ti, kdo úvěr podepsali.
- Z kupní ceny se nejprve splatí úvěr, pak se maže zástavní právo a zbytek se dělí.
- Dělení zbytku se řídí dohodou nebo rozhodnutím soudu o vypořádání SJM (občanský zákoník č. 89/2012 Sb.).
- Kupní cenu je vhodné platit přes advokátní úschovu, aby banka i bývalí manželé dostali své ve správném pořadí.
- Je-li dluh vyšší než cena domu, je potřeba s bankou jednat předem.
Kdo splácí hypotéku do doby, než se dům prodá
Rozvod manželství sám o sobě smlouvu o úvěru nijak nemění. Pokud jste hypotéku podepsali oba, ručíte bance obvykle oba, a to bez ohledu na to, kdo z vás v domě bydlí. Banka se nemusí zajímat o to, co jste si dohodli mezi sebou.
Dohodu, že bude splácet jen jeden z vás, je proto dobré brát jako vnitřní ujednání. Aby se z dluhu skutečně uvolnil druhý z vás, je podle ustanovení občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. o převzetí dluhu (§ 1888) potřeba souhlas věřitele, tedy banky.
Praktická rada: do dne prodeje splátky nepřerušujte. Prodlení se může odrazit v registrech, v úrocích a v krajním případě i v tom, že banka úvěr zesplatní. Pokud splácení přestáváte zvládat, kontaktujte banku co nejdříve, ne až po první upomínce.
Pořadí plateb při prodeji: banka, výmaz, rozdělení zbytku
Nemovitost zatíženou hypotékou prodat lze. Kupující ale chce dům bez zástavy, a proto se postup řídí pevným pořadím:
- Zjištění zůstatku úvěru. Od banky si vyžádáte aktuální částku k předčasnému splacení, včetně případných úroků a poplatků podle smlouvy.
- Úhrada kupní ceny. Kupující ji složí do advokátní úschovy, ne přímo vám.
- Předčasné splacení úvěru. Z úschovy se uhradí dluh bance.
- Souhlas banky s výmazem zástavního práva a jeho zápis v katastru nemovitostí.
- Rozdělení zbytku. Co zbude po úhradě úvěru a nákladů prodeje, připadne bývalým manželům podle dohody nebo rozhodnutí soudu.
Vlastnické právo přechází na kupujícího až vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad nesmí o vkladu rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.). Průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní, s tím je dobré při plánování počítat.
Jak se dělí zbytek: vypořádání společného jmění manželů
Dům s hypotékou je u většiny manželů součástí společného jmění manželů (SJM). To rozvodem zaniká a následuje jeho vypořádání podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., zejména § 740 a následujících. Můžete se dohodnout sami, a pokud se nedohodnete, rozhodne soud.
Při vypořádání se vychází z toho, že podíly obou manželů jsou stejné. Soud ale může přihlédnout k péči o rodinu a o společnou domácnost a k tomu, jak se každý z manželů zasloužil o nabytí a udržení majetku (§ 742). Do vypořádání patří i společné dluhy, tedy také hypotéka.
Dohodu je vhodné sepsat písemně a prodej do ní zahrnout: kdo bude jednat s kupujícím, na jaký účet půjde zbytek a jak se rozdělí případný nedoplatek. Pokud jeden z vás v domě bydlí, domluvte i termín vyklizení. Další souvislosti najdete na stránce prodej nemovitosti při rozvodu.
Tři typické situace podle výše dluhu
Konkrétní částky se liší dům od domu, proto uvádím jen princip. Rozhoduje poměr zbývajícího dluhu a kupní ceny.
| Situace | Co se stane při prodeji | Na co dát pozor |
|---|---|---|
| Hypotéka je nižší než kupní cena | Z ceny se splatí úvěr, zástava se vymaže a zbytek se rozdělí mezi bývalé manžele. | Dohodnout způsob dělení a započítat náklady prodeje a případné poplatky bance. |
| Hypotéka je srovnatelná s kupní cenou | Prodejem se dluh téměř celý uhradí, bývalým manželům zbude málo nebo nic. | Přesné vyčíslení zůstatku k datu splacení; i drobný rozdíl může rozhodnout, zda se prodej vyplatí. |
| Hypotéka je vyšší než kupní cena | Cena na splacení nestačí a banka zástavu zpravidla nevymaže, dokud se nedohodne na řešení zbytku dluhu. | Nutná dohoda s bankou o úhradě rozdílu; dlužníci odpovídají dál a jejich vzájemný vztah se řeší při vypořádání. |
V posledním případě nečekejte, až se dluh začne prohlubovat. Podmínky řešení závisí na bance a na úvěrové smlouvě. Více o postupu najdete na stránce výkup nemovitosti s hypotékou.
Proč využít advokátní úschovu kupní ceny
Při rozvodu bývá důvěra mezi bývalými manžely nízká a každý se může obávat, že druhý dostane peníze dřív. Úschova tento problém řeší: kupující složí cenu u advokáta a ten ji vyplatí až po splnění podmínek předem daných ve smlouvě, typicky po vkladu do katastru.
Banka dostane svou částku jako první, zbytek se pošle na účty podle dohody. Hotovostní předání peněz se nedoporučuje: platba v hotovosti je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.) a bezhotovostní postup je také lépe doložitelný.
U výkupu probíhá postup takto: nabídka do 24 hodin, písemně a nezávazně, záloha při podpisu smlouvy a doplatek do 5 dnů od vkladu z advokátní úschovy. Podpis smluv a záloha jsou obvykle do 1–3 dnů a vklad do katastru trvá zhruba 3–4 týdny. Advokátní úschova a právní servis jsou bez poplatků. Celý postup je popsán na stránce jak to funguje.
Daně a další praktické věci
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), kupující ji tedy neplatí. U prodávajících může vzniknout povinnost přiznat příjem z prodeje, záleží na tom, jak dlouho jste nemovitost vlastnili a zda v ní bylo vaše bydlení. Obecně jde o časový test a podmínky bydlení podle zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. Svou situaci ověřte u Finanční správy nebo u daňového poradce.
Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo v minulosti zrušeno, takže při prodeji domu bývalými manžely obvykle nehraje roli. Trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku).
Příklad, jak se dá vyřešit dům s hypotékou a neschopností splácet, najdete v případové studii.