Lze prodat nemovitost se zástavním právem bez souhlasu banky?

Co zástavní právo k nemovitosti znamená

Zástavní právo upravuje občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (§ 1309 a násl.). Zajišťuje pohledávku věřitele: pokud dlužník nesplácí, může se věřitel uspokojit z hodnoty zastavené nemovitosti. U nemovitosti je zástava zapsána v katastru nemovitostí a je tam vidět na listu vlastnictví.

Důležité je, že zástava je spojena s nemovitostí, ne jen s vámi osobně. Kdyby se nemovitost prodala a zástava zůstala zapsaná, kupující by ji získal zatíženou. Proto žádný rozumný kupující nekoupí nemovitost, u které není jasné, jak se zástava vyřeší.

Kdy je souhlas věřitele potřeba a kdy ne

Zákon sám obecně nestanoví, že by každý prodej zastavené nemovitosti vyžadoval souhlas zástavního věřitele. Rozhodují ale ujednání, která jste s věřitelem uzavřeli. Podívejte se zejména na:

• úvěrovou smlouvu a zástavní smlouvu – může v nich být povinnost informovat věřitele nebo žádat o souhlas s prodejem či zatížením nemovitosti,
• zákaz zcizení – pokud je sjednán a zapsán, prodej bez věřitele je problematický,
• podmínky předčasného splacení – určují, jak a kdy dluh splatit a zda se s tím pojí poplatky.

Věřitel se tedy „neptá“ tam, kde je dluh splacen z prodejní ceny a zástava se vymaže. V praxi se ale s věřitelem stejně jedná, protože on vystavuje potvrzení o výši dluhu a souhlas s výmazem. Konkrétní podmínky závisejí na vaší smlouvě a nelze je předem slíbit.

Zástava k hypotéce a zástava k jinému dluhu

Hypotéka

Banka je zpravidla jasně určený věřitel s pevným postupem. Většinou si vyžádáte údaj o aktuálním zůstatku dluhu, banka sdělí, jaká částka je potřeba k úplnému splacení, a po zaplacení vystaví souhlas s výmazem zástavy. Více o této situaci najdete na stránce výkup nemovitosti s hypotékou.

Zástava k jinému dluhu

Nemovitost může být zastavena i kvůli soukromé půjčce, dluhu vůči společnosti nebo třetí osobě, případně za cizí dluh. Tady bývá postup méně standardní: věřitel nemusí mít jasné interní procesy, může se o výši dluhu s vámi přít nebo může být těžší dohodnout se. Pokud je dluh navíc předmětem exekuce či insolvence, platí zvláštní pravidla (exekuční řád č. 120/2001 Sb., insolvenční zákon č. 182/2006 Sb.) a prodej se výrazně komplikuje. Obecný přehled je na stránce výkup nemovitosti se zástavou či dluhem.

Jak se zástava vyplácí z kupní ceny krok za krokem

Nejčastější a pro obě strany nejbezpečnější postup vypadá takto:

1. Zjistíte výši dluhu. Požádáte věřitele o sdělení částky potřebné k úplnému splacení včetně příslušenství.
2. Domluvíte se s kupujícím. Kupní smlouva uvede, že část kupní ceny půjde na splacení zástavního věřitele.
3. Kupní cena se složí do advokátní úschovy. Peníze tak nejsou v hotovosti a postup je kontrolovatelný. Hotovostní platby navíc omezuje zákon č. 254/2004 Sb. na 270 000 Kč za den.
4. Podá se návrh na vklad. Vlastnické právo kupující získá až vkladem do katastru nemovitostí (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.).
5. Dluh se uhradí z úschovy. Advokát vyplatí věřitele podle dohody a zbytek ceny pošle vám.
6. Zástava se vymaže. Na základě listiny od věřitele katastr zástavní právo vymaže.

Pokud je kupní cena nižší než dluh, je nutné řešit rozdíl, a to zvlášť s věřitelem. Bez jeho souhlasu s menším plněním by zástava mohla zůstat.

Kolik času to zabere

Katastrální úřad nesmí o vkladu rozhodnout dříve než po dvaceti dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.); průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. V našem postupu se podpis smluv a záloha obvykle odehrají do 1–3 dnů, vklad do katastru trvá zhruba 3–4 týdny a doplatek kupní ceny z advokátní úschovy přichází do 5 dnů od vkladu. Skutečná doba závisí na katastru i na tom, jak rychle věřitel dodá podklady.

Podrobný průběh popisuje stránka jak funguje výkup nemovitosti.

Na co si dát pozor

• Neprodávejte „naslepo“. Před podpisem si vyžádejte aktuální výpis z katastru a údaj o dluhu.
• Zástavních práv může být víc. Každé má své pořadí a každý věřitel musí být vyřešen.
• Spoluvlastníci a manželé. Při prodeji podílu či společného jmění je potřeba jejich součinnost. Obecné předkupní právo spoluvlastníků již bylo zrušeno; po dědění trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku).
• Daně. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.). Daň z příjmů z prodeje se řídí zákonem č. 586/1992 Sb. a závisí například na časovém testu a na tom, zda šlo o vaše bydlení; poraďte se s Finanční správou nebo daňovým poradcem.
• Hrozí-li dražba, jednejte včas. V dražbě je nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., pro exekuce přiměřeně). Více na stránce rychlý prodej před dražbou.

Jak postupovat prakticky

Začněte tím, že si přečtete smlouvu s věřitelem a zjistíte aktuální výši dluhu. Poté si nechte nezávazně posoudit situaci; nabídku připravujeme do 24 hodin, písemně a nezávazně. Advokátní úschova a právní servis jsou bez poplatků. Odpovědi na další otázky najdete v častých dotazech. Zda a za jakých podmínek věřitel prodej umožní, vždy záleží na vaší smlouvě a na jeho rozhodnutí.