Výkup domu v osobní exekuci: mohu koupit nemovitost?
Publikováno 12. 11. 2026
Ano, člověk v exekuci může nemovitost koupit, žádný zákon mu to přímo nezakazuje. Nově nabytá nemovitost se ale stává součástí jeho majetku, a proto na ni může exekutor sáhnout. Kupovat by se proto mělo jen po promyšlení a s právní pomocí; jinou věcí je, když potřebujete vlastní dům v exekuci prodat.
Shrnutí
- Koupě nemovitosti v exekuci není zakázaná, ale kupovaná věc může být použita k úhradě dluhů.
- Vlastníkem se stanete až vkladem do katastru, ne podpisem smlouvy.
- Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den, bezpečnější je advokátní úschova.
- Prodáváte-li vlastní dům v exekuci, peníze nejdřív míří k uspokojení pohledávek, a to s vědomím exekutora.
- Včasné jednání dává víc možností než čekání na dražbu.
Smí člověk v exekuci koupit nemovitost?
Smí, protože exekuce sama o sobě nezbavuje člověka způsobilosti uzavírat kupní smlouvy. Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. omezuje právní jednání jen u osob s omezenou svéprávností, nikoli u dlužníků.
Praktické překážky jsou jinde. Banky zpravidla dlužníkovi v exekuci hypotéku neposkytnou, takže koupě bývá možná jen z vlastních úspor. A také se musíte ptát, odkud peníze jsou: pokud je exekuce vedena srážkami ze mzdy nebo přikázáním pohledávky z účtu, část příjmů vám nepatří celá.
Hlavní otázka tedy zní, zda nová nemovitost vám skutečně zůstane. O tom je následující část.
Co se stane s koupenou nemovitostí
Koupená nemovitost se stává majetkem povinného, a tedy možným předmětem exekuce. Exekuční řád č. 120/2001 Sb. umožňuje exekutorovi postihnout i majetek, který povinný získá až v průběhu exekuce.
- Exekutor může vydat příkaz k prodeji nemovité věci a v katastru se objeví poznámka o exekuci (§ 69 exekučního řádu a související ustanovení občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., § 335 a násl.).
- Od té chvíle s nemovitostí nemůžete volně nakládat, tedy ji darovat, zastavit nebo prodat bez ohledu na exekuci.
- Nemovitost může skončit v dražbě. Nejnižší podání činí dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu, pro exekuce přiměřeně).
Koupě za peníze, které slouží k úhradě dluhu, tak může jen změnit podobu majetku, a ten pak věřitelé stejně využijí. Pokud nemovitost kupujete pro rodinu, zvažte s advokátem, zda ji nepořídí jiný člen domácnosti z vlastních prostředků. Převod majetku jen proto, aby se vyhnul věřitelům, však může být napadnutelný jako právně neúčinný (§ 589 a násl. občanského zákoníku), proto nic neplánujte bez právního posouzení.
Kdy se stanete vlastníkem a jak platit
Vlastnické právo k nemovitosti přechází až vkladem do katastru nemovitostí, nikoli podpisem smlouvy. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.); průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.
Zaplatit hotově lze nejvýše 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.). Při koupi domu to prakticky nejde, proto se platí bezhotovostně, nejlépe přes advokátní úschovu. V ní jsou peníze uložené, dokud není vklad proveden.
Pro člověka v exekuci je úschova užitečná ještě z jednoho důvodu: je z ní jasně vidět původ i cesta peněz. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), kupující ji tedy neplatí.
Když prodáváte vlastní dům v exekuci
Dům v exekuci prodat lze, ale peníze z prodeje nejdříve slouží k uspokojení pohledávek. Mnoho lidí hledá výkup právě proto, že chtějí dluhy vyřešit dřív, než dojde na dražbu.
- Zjistíte z výpisu z katastru, jaké exekuce, zástavy a poznámky na nemovitosti vázají.
- S exekutorem si ověříte výši dluhu včetně nákladů a postup, jak uvolnit nemovitost.
- Kupní cena se uloží do advokátní úschovy a z ní se vyplatí věřitelé.
- Po vkladu do katastru a vymazání poznámek vám zbytek ceny, pokud nějaký je, vyplatí úschova.
Prodej v rozporu s exekučním příkazem, bez vyrozumění exekutora, by mohl kupujícího i vás vystavit právním problémům. Proto má smysl postupovat otevřeně, s právníkem. Více o dluzích vázaných na nemovitost najdete na stránce výkup nemovitosti se zástavou či dluhem.
Co se nesmí a čeho se vyvarovat
Nejrizikovější je skrývat majetek, prodávat pod cenou známým nebo přijímat hotovost mimo úschovu.
| Krok | Proč je problematický |
|---|---|
| Převod na příbuzného bez ceny | Může být napadnut jako úkon zkracující věřitele (§ 589 občanského zákoníku). |
| Hotovostní platba nad limit | Porušuje zákon č. 254/2004 Sb. |
| Mlčení o exekuci vůči kupujícímu | Exekuce je v katastru vidět a smlouva by se zkomplikovala. |
| Čekání na dražbu | Nemovitost může být prodána za cenu, kterou neovlivníte. |
Pokud je dluh příliš vysoký, existuje i cesta přes oddlužení podle insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb. Jeho dopad na nemovitost je zásadní, proto ho řešte s insolvenčním správcem nebo právníkem.
Co udělat teď
Nejdřív si ujasněte, zda nemovitost kupujete, nebo prodáváte, a získejte přehled o dluzích.
- Připravte výpis z katastru nemovitostí, kopie exekučních příkazů a kontakt na exekutora.
- Vyžádejte si u exekutora aktuální vyčíslení dluhu.
- Neplaťte hotově a nepodepisujte nic bez právní kontroly.
- Pokud už je nařízena dražba, čas je zásadní, viz rychlý prodej před dražbou.
Postup výkupu popisuje stránka jak to funguje. Nezávaznou písemnou nabídku do 24 hodin nebo posouzení situace dostanete přes formulář pod článkem. Rozhodnutí je vždy na vás.