Mohu prodat nemovitost bez souhlasu spoluvlastníka? Jaká práva vám zbývají

Podíl prodat lze, celou nemovitost ne

Rozhodující je, co přesně chcete prodat: vlastní spoluvlastnický podíl, nebo celou nemovitost.

Podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (úprava spoluvlastnictví od § 1115) nakládá každý spoluvlastník se svým podílem samostatně. Můžete ho tedy prodat, darovat nebo zatížit, aniž by k tomu ostatní museli dát souhlas. Kupující pak vstoupí na vaše místo a stane se novým spoluvlastníkem.

Jiné je to s celou věcí. Rozhodování o nemovitosti jako celku, tedy i její prodej, vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků. Pokud s prodejem celku jeden z nich nesouhlasí, kupní smlouvu na celou nemovitost sám neuzavřete.

Praktická poznámka: podíl v domě nebo bytě bývá hůře prodejný, protože kupující získá jen část a musí s ostatními spoluvlastníky sdílet užívání. Zájem o něj proto bývá menší než o celou nemovitost.

Předkupní právo: co platí dnes

Spoluvlastníci už dnes obecně nemají předkupní právo, takže vám nemusí nic nabízet přednostně.

Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno. Pokud tedy prodáváte podíl, není zpravidla nutné jej nejprve nabídnout ostatním. Starší výklady a internetové návody, které předkupní právo ještě zmiňují, jsou zastaralé.

Výjimka platí u podílu, který vznikl děděním. Podle § 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. trvá předkupní právo jen 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Pokud tedy zděděný podíl prodáváte v této lhůtě, musíte ho nejdřív nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Po jejím uplynutí už tato povinnost nevzniká. Více o zděděných nemovitostech najdete na stránce Prodej zděděné nemovitosti.

Před podpisem si proto ověřte, kdy spoluvlastnictví vzniklo, abyste předkupní právo neporušili.

Manželé: společné jmění je jiný případ

Patří-li nemovitost do společného jmění manželů, nejde o podíly a bez druhého manžela ji bezpečně prodat nelze.

V režimu společného jmění manželů (§ 708 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.) nemá každý z manželů svůj samostatný podíl. Nemovitost patří oběma společně a k nakládání s tak významnou věcí je potřeba souhlas druhého manžela. Smlouva uzavřená bez něj je zatížena rizikem neplatnosti, kterého se druhý manžel může dovolávat. Kupující s takovou nejistotou obvykle koupit nechce.

Jinak je to, když jste manželé a nemovitost vlastníte ve spoluvlastnictví podle podílů (například po zúžení společného jmění nebo při vypořádání). Pak platí pravidla uvedená výše.

Při rozvodu se nabízí několik cest:

• dohoda o vypořádání a společný prodej,
• přikázání nemovitosti jednomu z manželů s vyplacením druhého,
• rozhodnutí soudu o vypořádání, pokud se nedohodnete.

Podrobnější přehled najdete v článku Prodej nemovitosti při rozvodu.

Co když druhý spoluvlastník odmítá

Když spoluvlastník s prodejem nesouhlasí, máte na výběr mezi prodejem svého podílu, dohodou a soudním zrušením spoluvlastnictví.

Podle § 1140 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. může spoluvlastnictví zrušit a vypořádat soud. Může věc přikázat jednomu ze spoluvlastníků za náhradu, nebo ji nechat prodat a výtěžek rozdělit. Takové řízení je časově i finančně náročné a nikdo předem neví, jak dopadne. Proto bývá rozumné zkusit nejdřív dohodu.

Jak prodej podílu probíhá a na co si dát pozor

Prodej podílu se řídí stejnými pravidly jako jiný prodej nemovitosti, vlastnictví ale přechází až vkladem do katastru.

1. Ověříte si výpis z katastru nemovitostí: velikost podílu, zástavy, věcná břemena, případné exekuce.
2. Zjistíte, zda se neuplatní předkupní právo podle § 1124 (podíl po dědictví do 6 měsíců).
3. Uzavřete kupní smlouvu a podáte návrh na vklad.
4. Vlastnické právo vzniká až vkladem do katastru. Podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. nesmí katastrální úřad rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka; průměrně vklad trvá zhruba 22 dní.
5. Kupní cenu je bezpečné platit bezhotovostně, nejlépe přes advokátní úschovu. Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.).

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.). Daň z příjmů z prodeje se řídí zákonem č. 586/1992 Sb. a záleží například na časovém testu a na tom, zda šlo o vaše bydlení. Konkrétní situaci ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce.

Praktické řešení bez dlouhého sporu

Pokud se nechcete soudit, lze podíl nebo celou nemovitost prodat výkupem, který počítá i s ostatními spoluvlastníky.

Je-li dohoda se spoluvlastníky možná, nejjednodušší je prodat celou nemovitost společně. Pokud ne, můžete prodat jen svůj podíl. Jak výkup obecně probíhá, vysvětluje stránka Jak funguje výkup nemovitosti. Nabídka přichází do 24 hodin, písemně a nezávazně. Podpis smluv a záloha bývají obvykle do 1–3 dnů, vklad do katastru trvá zhruba 3–4 týdny a doplatek přichází do 5 dnů od vkladu z advokátní úschovy. Součástí je kompletní právní servis bez poplatků, bez oprav a vyklízení.

Výkup podílu je řešení, ne zázrak: výsledná cena obvykle odráží, že kupující získává jen část nemovitosti. Porovnejte ji proto s cestou soudního vypořádání, která trvá déle.

Co udělat teď

Nejdřív si ujasněte, v jakém režimu nemovitost vlastníte, a připravte základní podklady.

1. Stáhněte si aktuální výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví).
2. Zjistěte, zda jde o společné jmění manželů, nebo o podíly, a kdy spoluvlastnictví vzniklo.
3. Připravte usnesení o dědictví nebo kupní či jinou smlouvu, z níž vlastnictví pochází.
4. Zjistěte, zda je nemovitost zatížena hypotékou, zástavou nebo věcným břemenem.
5. Zkuste krátce a věcně oslovit druhého spoluvlastníka; dohoda bývá nejlevnější cesta.

Nezávaznou nabídku nebo posouzení své situace získáte přes formulář pod článkem. Rozhodnutí je pak na vás a nic vás k němu nezavazuje.