Mohu prodat byt v bytovém družstvu, když mám nezaplacené příspěvky na opravy a údržbu?

Co tento článek je a co web nabízí

Tento text je informační; výkup družstevních podílů web nenabízí. Služby popsané na webu se týkají nemovitostí v osobním vlastnictví, u nichž vlastnické právo přechází vkladem do katastru nemovitostí podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb.

Proto se na družstevní byt nevztahují postupy, lhůty ani podmínky, které jinde na webu popisujeme (například nabídka v určité lhůtě nebo doba vkladu). U družstevního podílu je rozhodující družstvo a jeho stanovy. Článek vám má pomoci zorientovat se, než začnete jednat s družstvem, kupujícím nebo advokátem.

Pokud je byt už převedený do osobního vlastnictví, jde o jinou situaci a může se vás týkat i obecný popis na stránce Jak to funguje.

Čím se prodej družstevního bytu liší od klasického bytu

Zásadní rozdíl je v tom, že družstevní byt nevlastníte, vlastníte jen členský podíl a máte právo nájmu bytu. Vlastníkem domu i bytu zůstává družstvo.

• Převádí se členská práva a povinnosti podle zákona o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. a stanov družstva.
• Nic se nevkládá do katastru nemovitostí, nečeká se tedy na řízení o vkladu.
• Rozhodující roli hraje družstvo: stanovy, evidence členů a potvrzení o stavu plateb.
• Kupující se stává členem družstva a přebírá povinnost platit zálohy a příspěvky.

Zadlužení se navíc označuje různě. Může jít o nedoplatek záloh na služby, o příspěvek do fondu oprav nebo o splátky úvěru domu. Požádejte proto družstvo o rozpis, ať víte, co přesně dlužíte.

Jak se dluh na příspěvcích při prodeji vypořádá

Dluh se obvykle zaplatí z kupní ceny a družstvo potvrdí, že pohledávky jsou vyrovnané. Kupující nechce přebírat cizí závazky a družstvo nechce nového člena s nevyřešeným dluhem předchozího.

1. Zjištění přesné částky. Vyžádejte si písemný přehled včetně případných úroků z prodlení a nákladů.
2. Úhrada z kupní ceny. Smlouva určí, že část ceny jde přímo družstvu a zbytek vám.
3. Advokátní úschova. Peníze drží advokát a vyplatí je podle smlouvy po splnění podmínek. Platba je bezhotovostní, což je bezpečnější i s ohledem na limit hotovostních plateb v zákoně č. 254/2004 Sb.
4. Potvrzení od družstva. Po úhradě družstvo potvrdí, že vůči vám nemá pohledávky.

Kupující by dluh neměl přebírat bez výslovné písemné dohody, jinak se může stát, že ho družstvo bude požadovat po něm.

Souhlas družstva a podmínky pro kupujícího

Podmínky převodu určuje zákon a stanovy, proto je třeba je znát ještě před podpisem smlouvy. Postup se u jednotlivých družstev liší.

• Forma smlouvy. Převod družstevního podílu vyžaduje písemnou smlouvu; vůči družstvu se projeví podle zákona a stanov, obvykle doručením nebo souhlasem.
• Členství kupujícího. Kupující se musí stát členem. Stanovy mohou upravit přihlášku, členský vklad nebo schválení orgánem družstva.
• Vypořádané závazky. Družstvo může požadovat zaplacení dlužných plateb před převodem nebo při něm.
• Vyúčtování a stav domu. Kupující by si měl vyžádat vyúčtování a informaci o plánovaných opravách a splátkách úvěrů domu, protože se promítnou do jeho budoucích plateb.

Pokud je na podílu zástava, bude ji nutné vypořádat také. Obecně se o zástavách píše na stránce výkup nemovitosti se zástavou či dluhem, ta se ale týká nemovitostí v osobním vlastnictví.

Co hrozí, když dluh nezaplatíte

Dlouhodobé neplacení může vést až k vyloučení z družstva nebo k výpovědi nájmu bytu. Podmínky stanoví zákon o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb., stanovy a u nájmu také občanský zákoník č. 89/2012 Sb.

Družstvo může dluh vymáhat i soudně. Na základě vykonatelného rozhodnutí pak hrozí exekuce podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. Převod je pak složitější, protože je třeba jednat také s oprávněným a exekutorem.

Pokud máte dluhů víc, může přicházet v úvahu řešení podle insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb. Prodej se tam řídí zvláštními pravidly, a proto je vhodná porada s advokátem.

Dokud nejde o vyloučení nebo exekuci, bývá prostor pro dohodu s družstvem, například o splátkách. Čím dřív se ozvete, tím víc možností máte.

Co udělat teď

Nejdřív zjistěte přesnou výši dluhu a přečtěte si stanovy, pak teprve volte způsob prodeje.

1. Vyžádejte si od družstva písemný rozpis dluhu.
2. Připravte stanovy, doklad o členství a smlouvu o nájmu bytu.
3. Zjistěte, zda na podílu není zástava nebo exekuce.
4. Složitější případ konzultujte s advokátem, ten zajistí i bezpečné vypořádání přes úschovu.
5. O dani z příjmu z prodeje se informujte u Finanční správy nebo daňového poradce; platí obecná pravidla zákona č. 586/1992 Sb.

Pokud je byt v osobním vlastnictví, případně nejste jisti, o jaký typ bytu jde, můžete poslat dotaz přes formulář pod článkem nebo využít kontakt. Věcně vám sdělíme, zda se váš případ služeb webu týká; družstevní podíl se výkupem řešit nebude. Přehled služeb je na úvodní stránce.