Prodej domu s částečným hypotečním břemenem: jak postupovat, když se nemovitost dělí

Co znamená, že hypotéka zatěžuje dům i pozemek

Hypotéku banka zajišťuje zástavním právem k nemovité věci. To je zapsané v katastru nemovitostí u konkrétních nemovitostí, nejčastěji u pozemku i domu zároveň. Dokud zástavní právo trvá, drží ho banka i po prodeji a kupující ho přebírá s sebou. Právě proto kupující bez souhlasu banky obvykle nekoupí.

Dům je podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (§ 506) obecně samostatná věc, nikoli součást pozemku. Proto je možné prodat dům a pozemek odděleně. Banka ale u hypotéky většinou zastavila obojí a její zajištění je počítané z celku. Když z celku uberete část, mění se hodnota, kterou má banka k dispozici.

Slovem „částečné břemeno“ se tedy většinou myslí situace, kdy chcete prodat jen část zastavené nemovitosti, třeba pozemek, a zbytek si ponechat. Pokud prodáváte vše a dluh chcete splatit z kupní ceny, jde o jednodušší postup, který popisujeme na stránce výkup nemovitosti s hypotékou.

V čem se dělený prodej liší od běžného

Při běžném prodeji celé nemovitosti se dluh splatí z kupní ceny a zástavní právo se vymaže. Banka řeší jedno: kolik má dostat a kdy. U dělené nemovitosti musí navíc posoudit, co jí zůstane.

• Zbylé zajištění. Banka zkoumá, zda jí po uvolnění části zástavy stále stačí zbývající nemovitost k zajištění zbývajícího dluhu.
• Úprava smluv. Místo prostého výmazu se obvykle upravuje zástavní smlouva: část nemovitosti se z ní vyjme, zbytek zůstává zastaven.
• Více zápisů v katastru. Kromě převodu vlastnictví se zapisuje i změna zástavního práva.
• Případné dělení pozemku. Jestliže prodáváte jen část parcely, musí být nejprve oddělena, aby vznikla samostatná nemovitost.

Co banka skutečně posuzuje a schvaluje

Banka není povinna souhlas udělit. Rozhoduje podle vlastních pravidel, takže si předem zjistěte, co od vás bude chtít. Obvykle jde o tyto okruhy:

• Hodnota zbylé zástavy. Banka ji často ověřuje odhadem. Pozemek bez domu nebo dům bez zahrady může mít jinou hodnotu, než byste čekali.
• Výše úhrady. Banka může požadovat mimořádnou splátku úvěru. Její výši určuje banka, obecně ji odhadnout nelze. Často se platí přímo z kupní ceny.
• Osoba kupujícího a podmínky platby. Banka chce vědět, jak a kdy peníze dorazí. Bezhotovostní platba přes advokátní úschovu je pro ni srozumitelná a bezpečná.
• Stav úvěru. Je-li úvěr řádně splácen, bývá jednání snazší. Při nedoplatcích nebo výpovědi úvěru je prostor menší a je lepší jednat co nejdřív.

Souhlas si vždy vyžádejte písemně a ověřte, za jakých podmínek platí. Ústní příslib k prodeji nestačí.

Jak prodej probíhá krok za krokem

1. Výpis z katastru a smlouvy. Zjistěte, které nemovitosti jsou zastaveny, a připravte si úvěrovou i zástavní smlouvu. Výpis lze získat přes web katastru nebo na pracovišti úřadu.
2. Konzultace s bankou. Popište záměr prodat jen část, zeptejte se na podmínky uvolnění a požádejte o výši zůstatku dluhu.
3. Dělení pozemku, pokud je potřeba. Geodet vyhotoví geometrický plán a nová parcela se zapíše do katastru podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. Zda je dělení z hlediska stavebního práva v pořádku (přístup, sítě, odstupy), je vhodné si ověřit podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. a předem probrat s příslušným úřadem.
4. Dohoda s kupujícím. Kupní smlouva by měla počítat se souhlasem banky, s úhradou části dluhu a s výmazem zástavy z prodávané části jako s podmínkami.
5. Advokátní úschova. Kupní cena se složí do úschovy. Z ní se uhradí požadovaná částka bance a zbytek se vyplatí prodávajícímu.
6. Návrh na vklad. Do katastru se podává převod vlastnictví i změna zástavního práva.

Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru a katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.). Průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.

Na co si dát pozor

• Neprodávejte „na slib“. Podepsat kupní smlouvu dřív, než banka vyjádří souhlas, může skončit tím, že ji nesplníte. Podmínky proto uveďte přímo ve smlouvě.
• Hodnota zbytku. Prodejem nejcennější části, třeba stavebního pozemku, můžete zbylému majetku snížit hodnotu. Banka to uvidí také a může chtít vyšší splátku.
• Hotovost. Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.). Větší částky se proto platí bezhotovostně, nejlépe přes advokátní úschovu.
• Spoluvlastníci a manželé. Je-li nemovitost ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů, potřebujete souhlas i dalších osob. Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno; trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.).
• Další zatížení. Kromě hypotéky mohou být na listu vlastnictví další zástavy, exekuční poznámky či věcná břemena. Každé z nich je potřeba řešit zvlášť.

Daně a poplatky v krátkosti

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), kupující ji tedy neplatí. Prodávajícího se může týkat daň z příjmů z prodeje podle zákona č. 586/1992 Sb.; záleží například na časovém testu a na tom, zda v nemovitosti bydlíte. Konkrétní situaci projednejte s Finanční správou nebo daňovým poradcem. Kdo zaplatí správní poplatek za návrh na vklad, si domluvte ve smlouvě předem.

Když potřebujete řešení rychleji

Dělený prodej s bankou může trvat déle, než vám vyhovuje, zvlášť při tlaku splátek nebo hrozící dražbě. Někdy je jednodušší prodat celou nemovitost a dluh vyrovnat z kupní ceny. Při výkupu dostanete nabídku do 24 hodin, písemně a nezávazně. Podpis smluv a záloha obvykle následují do 1–3 dnů, vklad do katastru trvá zhruba 3–4 týdny a doplatek přichází do 5 dnů od vkladu z advokátní úschovy. Právní servis je bez poplatků, bez oprav a vyklízení.

Postup si můžete projít na stránce jak to funguje, odpovědi na další otázky najdete v častých dotazech.