Jak se prodává pronajatý byt s nájemníkem: práva obou stran a postup
Publikováno 30. 10. 2026 · Read in English
Pronajatý byt můžete prodat i s nájemníkem. Nájemní smlouva prodejem nezaniká, nový vlastník na vaše místo vstoupí do práv a povinností pronajímatele (§ 2221 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Nájemník tedy v bytě zůstává za stejných podmínek a vy musíte vyřešit hlavně informování nájemníka, jistotu a předání dokladů.
Shrnutí
- Nájem prodejem nezaniká: kupující vstupuje do nájemní smlouvy místo vás (§ 2221 občanského zákoníku).
- Nový vlastník nemůže nájem vypovědět jen proto, že byt koupil; výpověď je možná jen ze zákonných důvodů.
- Vlastnictví přechází až vkladem do katastru, do té doby jste pronajímatelem vy.
- Je třeba vyřešit jistotu, předání smlouvy, evidenci záloh na služby a vyrozumění nájemníka.
- Obsazený byt lze prodat i výkupu, který nájemníka nevystěhovává.
Co se stane s nájmem, když byt prodáte
Základní pravidlo je jednoduché: prodej bytu nepřeruší nájemní vztah. Podle § 2221 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. vstupuje nabyvatel (kupující) do práv a povinností z nájmu namísto dosavadního pronajímatele. Nájemní smlouva se nemusí uzavírat znovu a její podmínky zůstávají stejné: výše nájemného, doba nájmu i výpovědní podmínky.
Platí to u nájmu na dobu určitou i neurčitou. Kupující si tedy kupuje byt zatížený nájmem a musí s ním počítat jako s existujícím závazkem.
Doporučujeme zkontrolovat, co přesně nájemní smlouva obsahuje. Kupující bude chtít vědět, na jak dlouho je byt pronajatý, jaké je nájemné a zda nejsou ve smlouvě zvláštní ujednání.
Práva a povinnosti nájemníka při prodeji
Nájemník má při prodeji bytu především stabilitu. Z jeho pohledu se mění jen osoba pronajímatele.
- Nájem trvá dál za stejných podmínek, včetně sjednané doby nájmu.
- Výpověď není automatická. Pronajímatel může nájem bytu vypovědět jen z důvodů uvedených v zákoně (§ 2288 občanského zákoníku). Samotná změna vlastníka mezi ně nepatří.
- Nájemník musí platit nájemné novému vlastníkovi, jakmile se o změně dozví a dostane údaje, kam platit.
- Předkupní právo nájemník u běžného bytu ze zákona nemá. Mít ho může jen tehdy, když je sjednáno ve smlouvě; proto smlouvu před prodejem pečlivě projděte.
Nájemník také není povinen byt na žádost kupujícího uvolnit. Pokud kupující hledá byt k vlastnímu bydlení, obsazený byt pro něj nemusí být vhodný.
Kdy se mění pronajímatel a co s jistotou a nájemným
Vlastnické právo k bytu přechází až vkladem do katastru nemovitostí, ne podpisem kupní smlouvy. Katastrální úřad podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka; průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Až do vkladu jste pronajímatelem vy a nájemné příslušelo vám.
V kupní smlouvě proto doporučujeme jasně upravit:
- ke kterému dni se nájemné a zálohy na služby přeúčtují na kupujícího,
- jak se vyřeší jistota (kauce), kterou nájemník složil; ustanovení o ní najdete v § 2254 a následujících občanského zákoníku. Kupující se po převodu stává odpovědným za její vrácení, proto se obvykle jistota předává nebo se o ni sníží cena,
- kdo provede vyúčtování služeb za dobu před převodem a po něm,
- předání nájemní smlouvy a jejích dodatků.
Nájemníka o převodu vyrozumějte písemně a bez zbytečného odkladu. Uveďte kontakt na nového vlastníka a číslo účtu pro platbu nájemného, aby nevznikaly spory o to, komu má platit.
Praktické kroky při prodeji obsazeného bytu
- Projděte nájemní smlouvu. Ověřte dobu nájmu, výši nájemného, jistotu a případná zvláštní ujednání.
- Informujte nájemníka. Slušná domluva o prohlídkách usnadní prodej. Pronajímatel má obecně právo vstupovat do bytu jen v rozsahu a za podmínek stanovených občanským zákoníkem a smlouvou, takže termíny prohlídek předem dohodněte.
- Připravte doklady: výpis z katastru, nájemní smlouvu, evidenci plateb, vyúčtování služeb.
- Sepište kupní smlouvu s ustanoveními o nájmu, jistotě a předání bytu s nájemníkem.
- Podejte návrh na vklad do katastru. Po vkladu předejte kupujícímu klíče, dokumenty a stavy měřidel.
- Vyrozumějte nájemníka o změně pronajímatele.
Prodej obsazeného bytu obvykle trvá déle a kupující za něj často nabízí nižší cenu než za byt volný, protože přebírá nájemce a omezené možnosti vlastního užívání. Vždy záleží na konkrétních podmínkách nájmu.
Jak může probíhat prodej výkupu
Pokud nechcete čekat na kupce, který bude akceptovat nájemníka, lze obsazený byt prodat i výkupu. Podrobnosti najdete na stránce výkup nemovitosti s nájemníkem. U nás probíhá postup takto:
- nabídka do 24 hodin, písemně a nezávazně,
- podpis smluv a záloha při podpisu obvykle do 1–3 dnů,
- vklad do katastru zhruba 3–4 týdny,
- doplatek kupní ceny do 5 dnů od vkladu z advokátní úschovy.
Advokátní úschova a právní servis jsou bez poplatků, bez oprav a vyklízení. Nájemník v bytě zůstává. Platba probíhá bezhotovostně; hotovostní platba je podle zákona č. 254/2004 Sb. omezena na 270 000 Kč za den. Celý postup popisuje stránka jak funguje výkup, další otázky časté dotazy.
Daně a na co si dát pozor
Příjem z prodeje nemovitosti může podléhat dani z příjmů podle zákona č. 586/1992 Sb. Záleží obecně na tom, jak dlouho jste byt vlastnili (časový test) a zda v něm bylo vaše bydlení. U pronajatého bytu bývá situace odlišná než u bytu, kde jste bydleli. Konkrétní povinnosti si ověřte u Finanční správy nebo u daňového poradce. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb., kupující ji tedy neplatí.
Pozor také na nájemné: vyúčtujte je do dne převodu a nezapomeňte předat jistotu. Neřešené drobnosti bývají častým zdrojem sporů s kupujícím i nájemníkem.