Prodej nemovitosti se zástavním právem za půjčkou od příbuzného: jak to funguje
Publikováno 4. 11. 2026 · Read in English
Nemovitost se zástavním právem za soukromou půjčkou od příbuzného prodat lze, zástavní právo se ale při prodeji obvykle vymazává z katastru a příbuzný dostane dluh zaplacený z kupní ceny. Z hlediska zákona se soukromá zástava neliší od bankovní, liší se hlavně tím, že chybí zavedený postup, takže je dobré vše předem domluvit a písemně zachytit. Příbuzný tak o své peníze nepřijde a kupující dostane nemovitost bez zátěže.
Shrnutí
- Zástavní právo zapsané v katastru se při prodeji nemovitosti nevytrácí samo, vázne na domě, dokud se nevymaže.
- Soukromá zástava funguje po právní stránce stejně jako bankovní (občanský zákoník č. 89/2012 Sb.), liší se jen praxí.
- Příbuzný obvykle potvrdí zbývající částku a podepíše souhlas s výmazem, peníze dostane z advokátní úschovy.
- Před prodejem si ověřte, jaký dluh zástava skutečně zajišťuje a zda na domě nevázne ještě něco dalšího.
Co zástavní právo za půjčkou od příbuzného znamená
Zástavní právo je zajištění dluhu, které dává věřiteli přednostní nárok na uspokojení z hodnoty nemovitosti, pokud dlužník nesplní. Upravuje ho občanský zákoník č. 89/2012 Sb. v § 1309 a násl.
U nemovitosti zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí. Pokud vám tedy příbuzný půjčil peníze a nechal si dům zastavit, v katastru je to vidět na listu vlastnictví jako zástavní právo ve prospěch konkrétní osoby. Věřitel nemusí být banka, zástavním věřitelem může být i soukromá osoba.
Samotný zápis neznamená, že se nemovitost nesmí prodat. Znamená, že zástava zůstává na domě a případný kupující by ji musel přijmout, pokud se nevymaže. Proto ji kupující a jeho právník při koupi řeší jako jednu z prvních věcí.
Čím se soukromá zástava liší od bankovní
Právně jde o totéž, v praxi se ale liší způsob, jakým se zástava při prodeji řeší.
| Hledisko | Bankovní zástava | Soukromá zástava od příbuzného |
|---|---|---|
| Právní povaha | Zástavní právo podle občanského zákoníku | Stejné zástavní právo |
| Zjištění dluhu | Banka vydá potvrzení o zůstatku podle standardního postupu | Je třeba se domluvit s příbuzným a výši dluhu písemně potvrdit |
| Souhlas s výmazem | Banka ho vystaví po splacení | Příbuzný ho musí podepsat sám, ideálně s úředně ověřeným podpisem |
| Nejasnosti | Podmínky jsou zpravidla jasně v dokumentech | Smlouva bývá stručná, úroky a splátky se někdy domlouvaly ústně |
Největší rozdíl je tedy v tom, že u příbuzného musíte častěji sami doložit, kolik se skutečně dluží. Podrobnější pohled na zástavy obecně najdete na stránce o výkupu nemovitosti se zástavou či dluhem.
Jak se při prodeji zástava vymaže a věřitel vyplatí
Nejběžnější řešení je splatit dluh z kupní ceny a zástavní právo po zaplacení vymazat z katastru.
- Zjistěte, co zástava zajišťuje. Podívejte se do zástavní smlouvy a smlouvy o půjčce. Zástava může zajišťovat jen jistinu, ale i úroky, smluvní pokuty nebo další pohledávky.
- Domluvte se s příbuzným. Sdělte mu, že chcete prodávat, a požádejte ho o písemné potvrzení aktuální výše dluhu.
- Dohodněte výmaz. Příbuzný podepíše souhlas s výmazem zástavního práva, který se předá do úschovy a použije se až po zaplacení.
- Podepište kupní smlouvu. Smlouva počítá s tím, že z kupní ceny se nejdřív uhradí dluh příbuznému a zbytek dostanete vy.
- Návrh na vklad. Katastr zapíše změnu vlastníka a zároveň vymaže zástavu, podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb.
- Vyplacení z úschovy. Po vkladu se z advokátní úschovy uhradí věřitel i prodávající.
Příbuzný tak nemusí spoléhat jen na slib. Peníze jdou přes úschovu a souhlas s výmazem se použije až ve chvíli, kdy je dluh uhrazen.
Jak na tom bude věřitel a co se změní pro vás
Příbuzný bude po prodeji vyplacen a jeho zástavní právo zanikne, pokud se na tom dohodnete a dluh se splatí.
Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky. Když se pohledávka splatí, důvod zástavy odpadne a právo se vymaže z katastru. Příbuzný tím zároveň přijde o jistotu, kterou měl na domě, proto je pochopitelné, že chce mít jasno, kdy a kolik dostane.
Pro vás se změní tři věci: dům už nebude váš, dluh vůči příbuznému skončí a zbytek kupní ceny dostanete vy. Vlastnické právo ale přechází až vkladem do katastru, a ten trvá zhruba tři až čtyři týdny. Podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. nesmí katastrální úřad rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka, průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.
Pokud je dluh vyšší než kupní cena, zbývá doplatit rozdíl nebo se s věřitelem dohodnout jinak. Takovou dohodu je lepší sepsat. Pokud je na domě i další zástava, například hypotéka, řeší se pořadí a každý věřitel musí být vyplacen. Pro takový případ je užitečná také stránka o výkupu nemovitosti s hypotékou.
Na co si dát pozor
Nejčastější problémy vznikají z nepřesných údajů a ústních dohod, ne ze samotné zástavy.
- Neznámá výše dluhu. Pokud se příbuzný a vy neshodnete na částce, prodej se zdrží. Dohodněte se písemně.
- Nedostupný věřitel. Souhlas s výmazem musí podepsat sám věřitel, případně jeho zástupce nebo dědic. Zkuste ho oslovit včas.
- Další zátěže. Zkontrolujte list vlastnictví, zda tam není další zástava, věcné břemeno nebo exekuce.
- Hotovost. Platba v hotovosti je omezena na 270 000 Kč za den podle zákona č. 254/2004 Sb. Vyplácení věřitele proto patří na bankovní účet, nejlépe přes advokátní úschovu.
- Daně. Příjem z prodeje může podléhat zákonu o dani z příjmů č. 586/1992 Sb., například podle časového testu nebo toho, zda jste v nemovitosti bydleli. Podrobnosti ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.
Co udělat teď
Připravte si podklady a ujasněte si s příbuzným výši dluhu, pak lze prodej řešit rychle.
- aktuální výpis z katastru (list vlastnictví),
- zástavní smlouvu a smlouvu o půjčce,
- přehled toho, co jste už splatili, a písemné potvrzení zbývající částky od příbuzného,
- kontakt na příbuzného pro podpis souhlasu s výmazem.
Naše nabídka přichází do 24 hodin, písemně a nezávazně. Podpis smluv a záloha obvykle proběhnou do 1–3 dnů, doplatek kupní ceny pak do 5 dnů od vkladu z advokátní úschovy. Právní servis zajistíme bez poplatků, bez oprav a vyklízení. Postup si můžete projít na stránce Jak to funguje nebo v častých dotazech. Nezávaznou nabídku nebo posouzení své situace získáte přes formulář pod článkem.