Pronajatý byt s hypotékou: nájemník neplatí a já nemůžu splácet. Jak prodat urgentně?

Co dělat jako první, když nájemník neplatí a hypotéka tlačí

Nejdřív si udělejte přehled, kolik dlužíte bance a kolik vám dluží nájemník, a teprve potom volte postup. Panika ve chvíli, kdy chybí příjem z nájmu, bývá nejdražší radou.

1. Sepište, za jaké období nájemník nezaplatil, a uschovejte nájemní smlouvu, upomínky a komunikaci.
2. Zjistěte u banky přesný stav úvěru, případné prodlení a podmínky předčasného splacení.
3. Napište nájemníkovi písemnou výzvu k úhradě. Slouží jako důkaz pro případný spor.
4. Dejte bance včas vědět, že máte potíže. Banky mívají možnosti, jak splácení dočasně upravit, ale jen pokud o ně požádáte dřív, než se dluh nasčítá.
5. Souběžně si nechte zpracovat nabídku na prodej, abyste měli srovnání.

Obecně platí, že prodlení s hypotékou může vést až k tomu, že banka úvěr zesplatní a bude uplatňovat zástavní právo. Přesné podmínky najdete ve své úvěrové smlouvě.

Jaká máte práva vůči neplatícímu nájemníkovi

Dluh na nájemném můžete vymáhat a při závažném neplacení nájem vypovědět, ale soudní cesta chvíli trvá. Vy přitom potřebujete vyřešit hypotéku dřív, než spor skončí.

• Vymáhání dluhu: dlužné nájemné se vymáhá žalobou u soudu podle občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., na základě pravomocného rozhodnutí pak exekucí podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb.
• Výpověď z nájmu: při hrubém porušení povinností, typicky při dlouhodobém neplacení nájemného, lze za podmínek občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (zejména § 2264 a § 2309) vypovědět nájem i bez výpovědní doby. Pozor na formální náležitosti výpovědi; chyba může výpověď zneplatnit.
• Vyklizení bytu: pokud nájemník nevyklidí dobrovolně, je nutné soudní rozhodnutí a poté exekuce vyklizením. Vlastník si nesmí bytu zmocnit sám, třeba výměnou zámků.

Podrobný postup si před krokem proti nájemníkovi ověřte u advokáta; zde jde jen o orientaci.

Co se stane s nájemníkem a jeho dluhem po prodeji

Nájemník po prodeji v bytě zůstává a nájemní smlouva pokračuje, ale dluh za minulé období zůstává mezi vámi a jím.

Podle § 2221 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. vstupuje při převodu vlastnictví nabyvatel do nájemního vztahu na místo pronajímatele. Nový vlastník tedy nemůže nájemníka jen tak vyhodit a musí respektovat sjednané podmínky. Vlastnictví přitom přechází až vkladem do katastru nemovitostí (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.).

Pro dluh na nájemném je důležité toto:

• Pohledávka za už vzniklé nedoplatky obvykle zůstává dosavadnímu vlastníkovi, tedy vám. Můžete ji dál vymáhat sami.
• Pohledávku lze také postoupit kupujícímu (§ 1879 a násl. občanského zákoníku); obvykle se to promítne do ceny.
• Do kupní smlouvy patří i ujednání o vyúčtování služeb a o složené jistotě (kauci), aby po prodeji nevznikly spory, kdo co komu vrací.

Lze prodat byt bez vyřešení dluhu nájemníka?

Ano, prodat lze, ale obsazený byt s dluhy nájemníka se prodává obtížněji a kupující to promítne do podmínek.

Běžný kupující s hypotékou často obsazený byt s problémovým nájemníkem odmítne nebo bude chtít zásadně nižší cenu. Právní překážkou to ale není. Výkup, který počítá s obsazeným bytem, se vás nebude ptát na vystěhování. Na webu k tomu najdete stránku o výkupu nemovitosti s nájemníkem.

Jak probíhá urgentní prodej s vyplacením hypotéky

Hypotéku vyplatí z kupní ceny advokátní úschova, takže nemusíte mít peníze na její předčasné splacení předem. Zástavní právo banky po splacení zaniká a vymaže se z katastru. Více je na stránce výkup nemovitosti s hypotékou.

1. Nabídka: do 24 hodin, písemně a nezávazně.
2. Podpis smluv a záloha: obvykle do 1–3 dnů, záloha se vyplácí při podpisu smlouvy.
3. Vklad do katastru: zhruba 3–4 týdny. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka a průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.
4. Doplatek: do 5 dnů od vkladu z advokátní úschovy, po vyplacení banky.

Platba probíhá bezhotovostně; hotovost je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.). Advokátní úschova a právní servis jsou bez poplatků, bez oprav a vyklízení. Pokud potřebujete peníze hned, viz rychlý prodej se zálohou při podpisu. K případné dani z příjmu z prodeje se obecně uplatňuje časový test a podmínky bydlení (zákon č. 586/1992 Sb.); posoudí ji Finanční správa nebo daňový poradce.

Co udělat teď

Nečekejte, až banka úvěr zesplatní; připravte podklady a získejte srovnatelnou nabídku. Dražba nemovitosti je nejhorší možný konec, protože nejnižší podání činí dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu, pro exekuce přiměřeně).

• Výpis z katastru nemovitostí a číslo listu vlastnictví.
• Úvěrová smlouva a aktuální stav hypotéky z banky.
• Nájemní smlouva, evidence plateb a výzvy nájemníkovi.
• Případné doklady o jistotě (kauci) a vyúčtování služeb.

Nezávaznou nabídku nebo posouzení situace získáte přes formulář pod článkem; nabídka přijde do 24 hodin a k ničemu vás nezavazuje. Pokud už je dražba na obzoru, přečtěte si o rychlém prodeji před dražbou.