Pronajatý dům na vesnici: jak se prodává, když v něm nájemník bydlí desítky let

Může nájemník prodej domu zablokovat?

Nemůže, prodej domu je věcí vlastníka a souhlas nájemníka k němu není potřeba. Vlastník s nemovitostí nakládá svobodně, a to i když je dům obydlený.

Nájemník má ale jiná oprávnění, která prodej prakticky ovlivňují:

• jeho nájem pokračuje i po změně vlastníka,
• nemůže být ze dne na den vystěhován,
• prohlídky domu zájemci jsou možné jen po dohodě, a pokud nájemník nespolupracuje, prodej se komplikuje a zdržuje.

Nájemník tedy prodej neblokuje právně, ale může ho zpomalit prakticky. Proto je dobré s ním mluvit otevřeně a včas.

Co se stane s nájemní smlouvou po prodeji

Nájemní smlouva po prodeji platí dál, jen s novým pronajímatelem. Podle § 2221 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. nabyvatel nemovité věci vstupuje do nájemního vztahu na místo dosavadního vlastníka.

V praxi to znamená:

• stejné nájemné a podmínky, dokud se strany nedohodnou jinak nebo je nezmění postupem podle zákona,
• nájemník nemusí dům opustit jen proto, že se změnil majitel,
• kupující přebírá i povinnosti, například udržovat dům v užívání schopném stavu,
• případnou kauci je třeba v kupní smlouvě výslovně upravit.

Nájemní smlouva se do katastru nezapisuje. Kupující se o ní tedy dozví jen od vás, proto mu ke kupní smlouvě předejte její kopii a uveďte vše pravdivě. Zamlčení nájmu by vám mohlo způsobit právní potíže.

Proč nelze nájemníka jednoduše vypovědět

U bytu v domě je výpověď ze strany pronajímatele omezena zákonnými důvody, takže vyklizení po prodeji není automatické. Důvody výpovědi nájmu bytu stanoví § 2288 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a jde o výčet uzavřený.

Samotná skutečnost, že dům prodáváte nebo že ho kupující chce prázdný, obvykle sama o sobě důvodem výpovědi není. Výpověď musí mít písemnou formu a nájemník ji může u soudu napadnout.

Spoléhat na to, že nájemníka před prodejem nějak vyřešíte, proto znamená riziko dlouhého sporu. Schůdnější bývá dohoda o skončení nájmu, případně s finančním vyrovnáním, na kterém se obě strany shodnou dobrovolně. Je ale jen jednou z možností, ne podmínkou prodeje.

Specifika venkova: užší okruh zájemců

Na vesnici je obvykle méně kupujících a obsazený dům jejich počet dál snižuje. Běžný zájemce o dům k bydlení chce nastěhovat sebe a rodinu, a proto obsazená nemovitost často odpadne hned při prvním dotazu.

Do hry vstupují i další okolnosti:

• menší místní trh, kde se o domě rychle ví,
• starší dům, často s odloženou údržbou, a dlouhodobě nízké nájemné,
• nejasnosti v dokumentaci, například stavby bez zápisu v katastru nebo nevyřešené dědictví; u staveb je třeba počítat i s pravidly stavebního zákona č. 283/2021 Sb.

Vyplatí se ověřit, zda dům v katastru odpovídá skutečnosti. Čistý právní stav kupujícímu usnadní rozhodování.

Jak prodej probíhá a co čeká nového majitele

Prodej obsazeného domu probíhá stejně jako prodej prázdného, jen s úplnými informacemi o nájmu. Postup vypadá takto:

1. Připravte nájemní smlouvu, případné dodatky, doklady o nájemném a výpis z katastru.
2. Nájemníka o záměru prodat informujte; nemá právo prodej zakázat, ale jeho součinnost pomáhá.
3. Oslovte kupující, kteří s nájmem počítají, a vyžádejte si písemnou nabídku.
4. Kupní smlouvu uzavřete s ujednáním, že kupující přebírá nájem podle § 2221 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
5. Podejte návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Vlastnické právo přechází až vkladem. Podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. nesmí katastrální úřad rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka; průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Nový majitel pak nájemníka o změně pronajímatele vyrozumí a nájemné platí nájemník od té doby jemu. Více o této variantě najdete na stránce výkup nemovitosti s nájemníkem.

Prodej bez čekání na vystěhování: výkup s nájemníkem

Řešením může být kupující, který dům koupí přímo s nájemníkem, takže na vystěhování nečekáte. S obsazenou nemovitostí totiž počítá od začátku.

U výkupu na našem webu je nabídka do 24 hodin, písemná a nezávazná. Podpis smluv a záloha bývají obvykle do jednoho až tří dnů, vklad do katastru trvá zhruba tři až čtyři týdny a doplatek kupní ceny přijde do pěti dnů od vkladu z advokátní úschovy. Součástí je kompletní právní servis bez poplatků, bez oprav a vyklízení. Platba probíhá bezhotovostně, protože hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.). Celý postup popisuje stránka jak výkup funguje.

Daň a co udělat teď

Daň z nabytí nemovitých věcí už neplatí, o dani z příjmu z prodeje ale rozhoduje vaše konkrétní situace. Daň z nabytí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Příjem z prodeje může být osvobozen podle zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., typicky podle toho, zda šlo o vaše bydlení a jak dlouho jste nemovitost vlastnili (časový test). U pronajímaného domu to může vypadat jinak než u domu, kde jste bydleli sami. Přesné podmínky ověřte na webu Finanční správy nebo u daňového poradce.

Co udělat teď:

1. Sežeňte nájemní smlouvu včetně dodatků a přehled plateb nájemného.
2. Zkontrolujte výpis z katastru a případné zástavy či věcná břemena.
3. Poznamenejte si stav domu a to, zda nájemník platí řádně.
4. Vyplňte formulář pod článkem. Nezávaznou nabídku nebo posouzení dostanete písemně a rozhodnutí zůstává na vás.

Odpovědi na další otázky najdete v častých dotazech.