Zděděný byt s hypotékou a více dědici: jak ho prodat a kdy je třeba souhlas ostatních

Co se stane s hypotékou, když byt zdědíte

Hypotéka je dluh zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Smrtí dlužníka se nestává okamžitě splatnou ani nezaniká. Dluh patří do dědictví a zástavní právo banky na bytě trvá dál, ať už byt vlastní kdokoli.

Dědic nabývá dědictví okamžikem smrti zůstavitele (§ 1479 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Za dluhy zůstavitele ale odpovídá jen do výše ceny nabytého dědictví (§ 1675 téhož zákona). Neručíte tedy svým ostatním majetkem za víc, než kolik zdědíte, pokud jste se sami nezavázali jinak, například jako spoludlužník.

Praktický závěr: hypotéka není překážkou prodeje. Je to pohledávka, která se při prodeji uhradí z kupní ceny a po zaplacení se zástavní právo vymaže z katastru nemovitostí.

Kdy můžete s bytem skutečně nakládat

I když se vlastníkem stáváte smrtí zůstavitele, v praxi byt nelze prodat dřív, než je dědické řízení u soudu dokončeno a je potvrzeno, kdo co zdědil. Kupující, banka ani advokát bez toho smlouvu neuzavřou, protože není jasné, kdo je oprávněným prodávajícím a v jakých podílech.

Doba řízení se liší podle složitosti: počet dědiců, spory, zahraniční prvek nebo nejasný majetek ji mohou prodloužit. Průběh můžete urychlit tím, že rychle dodáte podklady a komunikujete s notářem, který vede řízení jako soudní komisař.

Souhrnné informace o prodeji po skončení řízení najdete na stránce Prodej zděděné nemovitosti.

Co může každý dědic udělat sám a kdy je nutný souhlas ostatních

Po skončení řízení jsou dědicové zpravidla spoluvlastníky bytu, každý ve svém podílu. Platí z toho několik pravidel:

• Vlastní podíl může spoluvlastník převést, darovat nebo zatížit sám, bez souhlasu ostatních (§ 1123 a násl. občanského zákoníku).
• Celý byt prodají jen všichni spoluvlastníci společně. Bez podpisu jediného z nich kupní smlouva celého bytu neplatí.
• Běžná správa společné věci, například rozhodnutí o nájmu nebo drobných opravách, se řídí většinou podle velikosti podílů. Zásadní změny a prodej celku ale vyžadují shodu.

Předkupní právo: obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno novelou občanského zákoníku. Pokud ale podíl vznikl děděním, trvá předkupní právo ostatních spoluvlastníků šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku). Při prodeji podílu v této lhůtě jej tedy musíte nejprve nabídnout ostatním.

Prodej jen svého podílu: v čem je to s hypotékou těžší

Teoreticky můžete svůj podíl prodat bez souhlasu ostatních. U bytu s hypotékou to ale naráží na praktické potíže:

• Zástavní právo banky vázne na celém bytě i na jednotlivých podílech, takže kupující kupuje podíl zatížený zástavou, pokud se dluh předem nesplatí.
• Kupující podílu získá spoluvlastníky, které si nevybral, a nemůže byt sám užívat. O takový podíl proto bývá menší zájem a nabídky bývají nižší.
• Banka může mít k převodu podílu výhrady podle podmínek úvěrové smlouvy, proto s ní postup raději předem konzultujte.

Rozumnější bývá domluvit se na prodeji celého bytu. Z kupní ceny se uhradí zbytek hypotéky a zbylé peníze se rozdělí podle podílů. Podrobnosti o vyplacení banky najdete na stránce Výkup nemovitosti s hypotékou.

Když se dědicové neshodnou

Nesouhlas ostatních prodej nezastaví navždy, jen ho posouvá do jiné roviny. Zvažte tyto možnosti:

1. Dohoda o vypořádání. Jeden z dědiců může ostatní vyplatit nebo převzít hypotéku, pokud ji banka schválí.
2. Převod podílu ostatním spoluvlastníkům, případně třetí osobě, s ohledem na šestiměsíční předkupní právo.
3. Zrušení spoluvlastnictví soudem (§ 1140 občanského zákoníku). Soud může nařídit rozdělení, přikázání jednomu spoluvlastníkovi za náhradu nebo prodej a rozdělení výtěžku. Řízení je zdlouhavější a stojí čas i náklady.

Jeden z dědiců pobývá v zahraničí? Souhlas lze udělit plnou mocí s úředně ověřeným podpisem, jak je vidět i na případové studii bytu se třemi dědici.

Jak prodej probíhá a co je dobré hlídat

Prodej zděděného bytu s hypotékou se v principu neliší od jiného prodeje, jen přibývá několik kroků navíc:

• ověření vlastnictví a zástavy ve výpisu z katastru nemovitostí a získání výše dluhu od banky,
• shoda všech spoluvlastníků na prodeji a ceně,
• kupní smlouva s úschovou, ze které se nejprve splatí banka a poté se vyplatí dědicové.

Vlastnické právo ke koupenému bytu přechází až vkladem do katastru. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.); průměrná doba je zhruba 22 dní. Peníze by se měly platit bezhotovostně, protože hotovost je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.).

Při výkupu u nás obvykle dostanete písemnou a nezávaznou nabídku do 24 hodin. Smlouvy a záloha bývají obvykle do jednoho až tří dnů, vklad trvá zhruba tři až čtyři týdny a doplatek z advokátní úschovy přichází do pěti dnů od vkladu. Jak to probíhá, popisuje stránka Jak funguje výkup.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.). K dani z příjmu z prodeje se vás týká obecně časový test a otázka bydlení; konkrétní situaci posuďte s Finanční správou nebo daňovým poradcem (zákon č. 586/1992 Sb.).

Na co si dát pozor

• Nepodepisujte nic, dokud není jasné, kdo je dědicem a v jakých podílech.
• Neignorujte splátky hypotéky. Pokud se přestanou platit, může banka přistoupit k vymáhání zástavy a dražbě, a to by prodej výrazně zhoršilo. Včasné jednání je lepší, viz rychlý prodej před dražbou.
• Domluvu mezi dědici i s bankou si nechte sepsat písemně.
• Před podpisem se nechte poradit advokátem nebo notářem.

Odpovědi na další otázky najdete v častých dotazech.