Dům s hypotékou jen na část: jak ho prodat a komu patří peníze

Co znamená hypotéka jen na část domu

V praxi jde nejčastěji o zástavní právo, které zatěžuje jen spoluvlastnický podíl jednoho z vlastníků, případně jen některou ze samostatných nemovitých věcí, například pozemek, ale ne dům. Zástavní právo podle § 1309 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. zajišťuje splnění dluhu, a pokud věřitel dluh nedostane, může se uspokojit ze zástavy.

Typické situace:

• po rozvodu nebo vypořádání zůstal jeden z bývalých partnerů s hypotékou a druhý vlastní podíl bez zástavy,
• jeden ze spoluvlastníků zastavil svůj podíl na vlastní úvěr,
• hypotéka byla sjednána jen na část pozemků nebo staveb, které tvoří celek.

Přesný stav zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví, část C) a z úvěrové a zástavní smlouvy. Teprve ty ukážou, co přesně je zastaveno a kdo za dluh odpovídá.

Dá se prodat jen zatížený podíl, nebo celý dům?

Nejpraktičtější je prodat celou nemovitost společně všemi vlastníky, protože kupující tak získá dům bez spoluvlastníka a bez zástavy. Podíl lze prodat i samostatně, ale kupující se pak stává spoluvlastníkem s cizím člověkem a zájem o takový podíl bývá malý.

Obecné předkupní právo spoluvlastníků již neexistuje, bylo zrušeno. Zůstává jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku). Při prodeji celého domu se ale předkupní právo neřeší, protože prodávají všichni vlastníci najednou.

Pokud se vlastníci neshodnou, zbývá cesta přes soud a zrušení spoluvlastnictví. Ta bývá zdlouhavější a emočně náročná, proto se vyplatí zkusit dohodu. Při rozvodu může pomoci i stránka prodej nemovitosti při rozvodu.

Jak se to řeší s bankou

Banka musí s prodejem souhlasit a zástavní právo se z katastru vymaže až poté, co je dluh splacen z výtěžku prodeje. Postup bývá takový:

1. Požádáte banku o aktuální výši dluhu k určitému dni a o podmínky uvolnění zástavy.
2. Ověříte, zda je dlužníkem jen jeden z vlastníků, nebo oba, případně zda někdo ručí.
3. Banka sdělí, zda ke splacení stačí část kupní ceny a jak vystaví souhlas s výmazem zástavy.
4. V kupní smlouvě a ve smlouvě o úschově se sjedná, že banka bude vyplacena přímo z úschovy.
5. Po splacení dluhu banka vystaví potvrzení či souhlas s výmazem a zástava se z katastru vymaže.

Pozor na případ, kdy banka vyžaduje splacení celého úvěru, i když zástava vázne jen na části. To určuje smlouva, proto ji nechte přečíst právníkem. Podrobnosti k prodeji s úvěrem najdete na stránce výkup nemovitosti s hypotékou.

V jakém pořadí se vyplácejí banka a druhý vlastník

Banka se vyplácí jako první, a to z části ceny odpovídající zastavenému podílu; druhý vlastník dostane svůj podíl z ceny, na který se zástava nevztahuje. Kupní cena se platí bezhotovostně, nejlépe do advokátní úschovy. Hotovostní platba je totiž omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.).

Pokud výtěžek z podílu na dluh nestačí, rozdíl musí doplatit dlužník. Druhý vlastník s nezastaveným podílem ho doplácet nemusí, pokud sám dluh neručí nebo není spoludlužníkem. Dohodněte si to písemně ještě před prodejem a nechte zapsat do smlouvy. Orientační představu o ceně získáte v kalkulačce.

Jak prodej probíhá a jak dlouho trvá

Při výkupu s advokátní úschovou probíhá celý proces v řádu týdnů a banka i druhý vlastník jsou vyplaceni z úschovy.

• Nabídku dostanete písemně a nezávazně do 24 hodin.
• Podpis smluv a záloha při podpisu obvykle do 1–3 dnů.
• Vklad do katastru trvá zhruba 3–4 týdny; průměrně zhruba 22 dní.
• Doplatek kupní ceny přichází do 5 dnů od vkladu z advokátní úschovy.

Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.). Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.).

Součástí je advokátní úschova a kompletní právní servis, bez poplatků, bez oprav a vyklízení.

Na co si dát pozor

Největší rizika jsou nejasnosti v tom, kdo za dluh ručí, a nedohodnutý podíl na ceně.

• Dlužník a spoludlužník. Zástava na jednom podílu neznamená, že druhý vlastník nemůže být z úvěru zavázán.
• Další zátěže. Zkontrolujte výpis z katastru i exekuce či věcná břemena. K nim viz výkup nemovitosti se zástavou či dluhem.
• Dohoda o rozdělení peněz. Podíly nemusejí být stejné; vycházejí z listu vlastnictví nebo z dohody o vypořádání.
• Daň z příjmů. Příjem z prodeje může být osvobozen, například při splnění časového testu nebo u vlastního bydlení (zákon č. 586/1992 Sb.). Konkrétní situaci ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce.

Pokud hrozí dražba, jednejte včas; v dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., pro exekuce přiměřeně).

Co udělat teď

Nejdřív si připravte podklady a zjistěte, jak přesně je dům zatížen; pak nezávazně požádejte o posouzení.

1. Stáhněte aktuální výpis z katastru nemovitostí.
2. Připravte úvěrovou a zástavní smlouvu a případnou dohodu o vypořádání.
3. Vyžádejte u banky výši dluhu k určitému dni.
4. Domluvte se s druhým vlastníkem na rozdělení výtěžku.
5. Vyplňte formulář pod článkem; nezávaznou nabídku nebo posouzení dostanete přes něj.

Podobný průběh si můžete projít v případové studii domu s hypotékou po rozvodu.