Prodej družstevního bytu v SJM s hypotékou a dluhy na údržbě

Proč je tato kombinace složitější než běžný prodej

Složitost plyne z toho, že se u jednoho bytu potkají tři strany s nárokem na peníze: banka, družstvo a manželé. Každá z nich má jiná pravidla a jiný způsob, jak dát souhlas.

U družstevního bytu obvykle neprodáváte byt jako takový, ale členská práva a povinnosti spojená s užíváním bytu, případně družstevní podíl. Převod upravuje zákon o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. spolu se stanovami vašeho družstva. Pokud byl byt již převeden do vlastnictví, platí pravidla pro běžné nemovitosti a převod se zapisuje vkladem do katastru nemovitostí podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb.

Hypotéka je u družstevního bytu zpravidla zajištěna zástavním právem k družstevnímu podílu nebo k bytu. Dluhy na příspěvcích na správu a údržbu jsou naopak pohledávkou družstva vůči vám. Obojí je potřeba při prodeji vyřešit.

Společné jmění manželů: bez obou podpisů to nepůjde

Pokud byt patří do společného jmění manželů, nemůže ho jeden z nich bezpečně prodat sám. Podstatné záležitosti správy společného jmění vyžadují souhlas obou manželů (§ 713 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.) a prodej bytu mezi ně téměř jistě patří.

Prakticky to znamená:

• kupní smlouvu podepisují oba manželé, nebo jeden z nich s písemným souhlasem druhého;
• banka i družstvo budou chtít vidět, že souhlas existuje;
• zbytek kupní ceny se dělí podle dohody manželů, ne automaticky.

Pokud se manželé rozcházejí a nechtějí spolu jednat, vyplatí se řešit prodej společně s vypořádáním. Více k tomu najdete na stránce prodej nemovitosti při rozvodu.

V jakém pořadí se z kupní ceny splácí

Nejprve se uhradí to, co je potřeba k tomu, aby kupující získal byt bez zátěží, a až potom se vyplácí prodávající. Obecný zákonný žebříček pro dobrovolný prodej neexistuje, pořadí se sjednává ve smlouvě a v pokynech k úschově.

Pokud je byt zatížen exekucí, řídí se postup exekučním řádem č. 120/2001 Sb., při insolvenci insolvenčním zákonem č. 182/2006 Sb. V takovém případě mohou mít na pořadí vliv i rozhodnutí exekutora nebo insolvenčního správce, takže prodej je potřeba s nimi předem projednat.

Souvislosti u hypotéky popisuje stránka výkup nemovitosti s hypotékou. Další zástavy a dluhy popisuje stránka výkup nemovitosti se zástavou či dluhem.

Co když cena nepokryje všechny dluhy

Když kupní cena nestačí na hypotéku a dluhy družstvu, prodej je možný jen s dohodou věřitelů. Samotná skutečnost, že dluh převyšuje cenu, prodej nevylučuje, ale zbytek dluhu zůstává vaším závazkem, pokud ho věřitel neodpustí.

Obvyklý postup je tento:

1. Vyžádejte si od banky písemně aktuální výši zůstatku a podmínky předčasného splacení.
2. Vyžádejte si od družstva přehled nedoplatků a podmínky souhlasu s převodem.
3. Oba údaje sečtěte a porovnejte s očekávanou cenou. Orientačně vám pomůže kalkulačka výkupní ceny.
4. Pokud cena nestačí, požádejte banku o souhlas s prodejem za nižší částku a o dohodu o zbytku dluhu.

Banka není povinna souhlasit, proto s ní jednejte včas. Čím dříve dluh řešíte, tím víc možností máte; při hrozící dražbě viz rychlý prodej před dražbou.

Jak prodej probíhá krok za krokem

Bezpečný průběh stojí na tom, že peníze putují přes advokátní úschovu a každý věřitel je vyplacen přímo z ní. Hotovostní platba je zákonem o omezení plateb v hotovosti č. 254/2004 Sb. omezena na 270 000 Kč za den, takže vyšší částky se platí bezhotovostně.

1. Nabídka. Dostanete ji písemně a nezávazně do 24 hodin.
2. Podklady a souhlasy. Smlouva o hypotéce, potvrzení družstva o dluzích, souhlas obou manželů.
3. Podpis smluv a záloha. Obvykle do jednoho až tří dnů.
4. Převod. U družstevního podílu se řídí stanovami a zákonem č. 90/2012 Sb. Je-li byt ve vlastnictví, následuje vklad do katastru zhruba za tři až čtyři týdny; katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po dvaceti dnech od vyrozumění vlastníka a průměrná doba je zhruba dvaadvacet dní.
5. Vyplacení z úschovy. Doplatek kupní ceny přichází do pěti dnů od vkladu z advokátní úschovy; z něj se nejdřív uhradí banka a družstvo a zbytek dostanete vy.

Celý postup je popsán na stránce jak funguje výkup nemovitosti. Advokátní úschova a právní servis jsou bez poplatků.

Daně a další detaily, na které si dát pozor

Daňové dopady prodeje se liší podle toho, jak dlouho jste byt vlastnili a zda jste v něm bydleli. Zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. obecně počítá s časovým testem a s výjimkou pro vlastní bydlení; konkrétní podmínky si ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb., kupující ji tedy neplatí. Pozor také na to, že družstvo může při dlouhodobém neplacení uplatnit vůči členovi sankce včetně vyloučení z družstva, což se řídí stanovami a zákonem č. 90/2012 Sb. Dluh proto neodkládejte.

Co udělat teď

Nejdůležitější je získat přesná čísla od banky a družstva a domluvit se s druhým z manželů. Pak už je cesta k prodeji přehledná.

• Připravte smlouvu o hypotéce a poslední výpis z úvěru.
• Vyžádejte u družstva přehled nedoplatků a stanovy.
• Připravte doklad o manželství a případný souhlas druhého manžela.
• Zjistěte, zda na bytě neváznou exekuce nebo další zástavy.

Nezávaznou nabídku a posouzení vaší situace dostanete přes formulář pod článkem. Nikdo vás k ničemu nenutí; je to způsob, jak získat konkrétní čísla a vidět, jak by pořadí plateb u vašeho bytu vypadalo.